万科上海市罗店美兰湖项目营销报告终稿年ppt中原出品.pptVIP

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美兰湖在哪里? 你了解美兰湖吗? 美兰湖是什么 ? 消费者如何去发现美兰湖 ? 美兰湖-北欧新镇 解决客源导入:关注客群的吸纳路径 目前区内同类型的项目在品质和服务方面均无优秀表现,改善性需求没有得到充分满足! 通过价值洼地效应和便利的交通网络,及中原二、三级联动,成功实现市区客户导入! 客户导入的五大因素: 产业因素:通勤时间30分钟以内 交通因素:通勤尺度在2小时以内 价值因素:产品功能对认同者的诉求 资源因素:万科会/中原的销售渠道和客户网络 营销因素:通过营销诉求和传播形成的影响圈 北欧新镇内单个项目的开发量基本在3万-4万m2/批。 宝山区07年前的开发量相对比较大,07年以后单个项目开发量较稳定,基本上维持在4万m2/批左右。 从土地供应量来看,未来1-2年内将会有385.9万m2的供应量,区域竞争严峻。 因此,中原建议在开发量上分四期开发,在推盘量上分六批推出,每批约3-4万m2。 标准确定: 根据宝山均价的同比增幅,确定动态模型。 根据本项目条件的特殊性,对模型进行矫正。 确定开盘时销售均价。 根据销售进度,对价格进行调整。 由数据分析及推盘策略共同决定: 多层公寓(含1500装修标准)均价 13000元/m2 花园洋房均价 14500元/m2 叠加别墅均价 18500元/m2 Townhouse均价 40000元/m2 依托中原庞大的数据库,以及深厚的行业经验,为万客业主租赁、置业、投资提供专业咨询服务 中原三级市场客户资源与万客会客户资源共享。 客户资源共享 专业咨询 跨区域资源 跨区域客户导入:组织大陆、香港、澳门等大中华区域的客户到沪体验万科文化馆,考察万科项目。 渠道资源 中原优势 项目信息发布 近158家门店 店内吊旗、灯箱、LCD 中原集团刊物 中原网页 二级市场 (中原项目部) 提供 楼盘资源 客户资源 三级市场 (中原中介部) 提供 紧密合作 有效整合 实现销售 “渠道营销”推广模式 C5地块: 土地面积 142,312 ㎡ 建筑面积 132,287 ㎡ 容积率 1.2 限 制 7090 74% 层高2-5层 限高20米 C3地块: 土地面积 89,441 ㎡ 建筑面积 91,230 ㎡ 容积率 1.02 限 制 7090 70% 层高3-4层 限高11/15米 5% 19% 62% 14% 130-220m2 100-120m2 75-93m2 47-65m2 多层公寓、花园洋房 二房 多层公寓、花园洋房 三房 叠加别墅、TOWNHOUSE 四房及以上 多层公寓 一房 多层公寓 花园洋房 叠加别墅 花园洋房 叠加别墅 TOWNHOUSE 产品策略——产品建议 品质提高 产品策略——规划建议 多层情景公寓 4-5层/小户型为主 ≈67.57% 150000m2 花园洋房 4层/退台设计,顶层小户型 ≈26.71% 59300m2 叠加别墅 4-5层(复式公寓) ≈3.92% 8700m2 TOWNHOUSE 2层(地下室)/3-4联 ≈1.80% 4000m2 会所及小型商业 ≈1600m2 C3 C5 一房/二房户型案例——万科 花园小城 产品策略——户型建议 三房户型案例——万科 新里程 花园洋房户型案例—— 万科 燕南园 174.32/148.30m2 产品策略——户型建议 别墅户型案例—— 万科 燕南园 173.78m2 产品策略——户型建议 一个单元由三种套型组成,分别为二房一厅和一房一厅,功能合理,动静分区,既可以单独使用,还可以如图所示,打通进行使用。 房型规整,方便自成体块,进行组合;同时利用飘窗和弧形阳台,使立面形式富有变化。 仅供参考 产品策略——户型建议 二房 + 一房 = 四房 舒适型户型 一个单元由两种套型组成,分别为二房一厅和一房一厅,功能合理。最大的特色是如果大小户型打通的话,不仅空间扩大,且单家使用一个电梯,属于舒适型户型。 产品策略——户型建议 大面积户型 该单元由四种套型组成,分别为二房一厅和三房一厅,功能合理。 在宏观调控的背景下,这种户型日益成为稀缺产品,因此,将该单元布置在中心景观区域南侧,按照地块参数可以设计阳光地下室,采用赠送的手段增加底层的销售速度和价格。 产品策略——户型建议 我的梦想——建筑象植物一样 产品策略——产品创新 环保建筑理念/生态开发理念 以养生之道指导规划布局 “人之居处,宜以大地河川为主”追求理想生存的代名词 师法自然的设计规划理念 养

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