学习课件第5章房地产评估.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 东北财经大学出版社 目 录 普通高等教育“十五”国家级规划教材 高等院校本科财务管理专业教材新系 5.1 房地产评估概述 5.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用 5.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用 5.4 剩余法在房地产评估中的应用 5.5 成本途径及其方法在房地产评估中的应用 5.1 房地产评估概述 5.1.1房地产的概念及特征 1）土地及土地权利 （1）土地 （2）土地的特性 （3）土地权利 2）建筑物 5.1 房地产评估概述 3）房地产特性 （1）位置固定性及区域性。 （2）长期使用性。 （3）保值与增值趋势。 （4）投资风险性。 （5）政策限制性。 5.1 房地产评估概述 5.1.2房地产评估原则 1）合法性原则。 2）最有效使用原则 5.1 房地产评估概述 5.1.3房地产价格及其影响因素 1）房地产价格及其种类 （1）按照房地产权益划分 （2）按照房地产的实物形态划分 （3）按房地产价格表示的单位划分 5.1 房地产评估概述 2）房地产价格的特征 （1）房地产价格是房地产权益的价格。 （2）房地产的价格有两种基本表现形式，即房地产交易价格和房地产租金价格。 （3）房地产价格容易受个别因素的影响，一般情况下容易受买卖双方的偏好、讨价还价的能力，以及感情因素的影响。 3）房地产的价格与房地产的评估价值 5.1 房地产评估概述 4）影响房地产价格及评估价值的因素 （1）一般因素 ①经济因素 ②社会因素 ③行政因素 （2）区域因素 （3）个别因素 ①土地的个别因素 ②建筑物的个别因素 5.1 房地产评估概述 5）房地产评估程序 （1）明确评估基本事项 ①明确评估目的 ②明确评估对象 ③明确评估价值类型 ④明确评估基准日 ⑤签订评估委托协议或合同 5.1 房地产评估概述 （2）制订工作计划 ①初选拟采用的评估途径及其方法 ②确定评估投入的人员 ③确定评估作业步骤及进度安排 （3）实地勘察与收集资料 ①实地勘察 ②收集资料 （4）测算待评估资产评估价值 （5）综合分析确定评估结果 （6）撰写房地产评估报告 5.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用 5.2.1市场售价类比法在房地产评估中的应用 1）市场售价类比法的基本思路与一般数学式 2）市场售价类比法的评估步骤 （1）广泛搜集房地产交易资料。 （2）选择可供比较的交易实例作为参照物。 （3）进行市场交易情况修正。 （4）进行交易日期修正。 （5）进行区域因素修正。 （6）进行个别因素修正。 （7）确定待评估房地产评估价值。 3）市场售价类比法的估价案例 5.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用 5.2.2基准地价修正系数法及其估价步骤 1）基准地价修正系数法的含义 2）基准地价修正系数法的估价步骤 （1）收集有关资料 （2）确定被评估宗地因素修正系数 （3）求取土地转让年限修正系数 （4）计算交易时间修正系数 （5）确定容积率修正系数 （6）计算市场转让因素修正系数 （7）计算被评估宗地地价 5.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用 5.2.3市场租金倍数法 5.2.4路线价估价法在土地使用权评估中的应用 1）路线价估价法的基本思路及运用范围 2）路线价估价法的估价步骤 （1）划分路线价区段 （2）设定标准深度 （3）确定路线价 （4）制定深度指数表和其他修正率表 （5）计算各地块的价格 3）路线价估价法举例 5.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用 5.3.1收益途径及其方法评估房地产的适用范围 5.3.2收益途径及其方法评估房地产的基本步骤 5.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用 5.3.3不同类型房地产正常收益的测算 1）实际收益、个别收益与正常（客观）收益 2）实际费用和正常（客观）费用 3）不同类型房地产正常收益 （1）出租型房地产正常收益的估测 （2）直接经营型房地产正常收益的估测 （3）自用或尚未使用房地产正常收益的估测 5.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用 4）房地产正常收益流类型的判断 （1）固定租金型； （2）等差数列型； （3）递增递减型； （4）其他有规则的变化情形。 5）房地产收益年限的测定 5.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用 5.3.4折现率或资本化率的估测 1）关于折现率或资本化率的进一步说明 在房地产评估中，折现率或资本化率主要有以下几种： （1）土地折现率或资本化率 （2）建筑物折现率或资本化率 （3）房地产综合折现率或资本化率 5.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用 2）折现率或资本化率估测的基本思路和方法 （1）市场租价比法 （2）安全利率加上风险调整值法 （3）各种投资收益率排序插入