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中粮置业烟台项目综合开发策略顾问服务建议书 目 录 313．仲量联行简介 72. 服务目标 103. 商铺服务 134. 写字楼、公寓、住宅、整体初步定位及汇总服务 185. 服务进度和费用 196. 服务团队架构 20附件1：团队成员简历 1．仲量联行简介 1.1 仲量联行总览 2.服务目标 2.1项目概况 贵司项目宗地烟台城市中心区内，项目宗地西侧为烟台火车站，东侧为烟台山，北侧临海，项目位置条件优越。 地块规划建筑面积为：一期（A地块），30万平米，二期（B地块），14万平米，填海区域（C地块），填海面积18万平米。目前，贵司对本项目的初步构想为，A地块建设一大型购物中心，建筑面积约为13万平米，同时在A地块东侧建设两栋超高层建筑，每栋建筑面积8万平米，考虑包含酒店、公寓、写字楼。B地块以住宅为主，总体容积率为2.0。填海部分尚无明确的构想，需要结合三个地块整体考虑其定位。 2.2 项目现阶段需要解决的主要问题 从项目所处的位置，结合周边的交通、自然资源、城市总体规划情况，考虑项目的收益及政府期望，确定项目的总体定位。 项目各物业类型的适宜规模及配比。 各类物业的定位及目标客户群体。 项目开发及经营的收益。 以上问题的回答需要以实际市场现状为基础，结合仲量联行经验进行科学的系统的分析。因此我们会根据客户的要求，结合市场环境及发展趋势等因素，为项目确定发展可行性建议。 2.3 我们的服务目标 结合本项目之特征以及对贵司需求的理解，我们将为本项目确立以下服务目标： 实现整体价值最大化的综合体功能配比方案。基于详尽缜密的各类物业市场调研分析，我方团队能够利用仲量联行丰富的综合体案例资源，吸收借鉴国内外可比案例的成功经验，为本项目寻求最优的协同效应和整体价值。 从后期成功招商运营角度为本项目确立合理市场定位。基于我行对烟台市本地市场的深入了解和强大的招商、租赁实操能力，我们将针对各子物业（尤其是商业）作出最优目标客群定位以及与之相关的价格定位。 我方的联合团队在协助解决此类难点问题上拥有第一手的实践经验，能够为客户提供与租售策略紧密衔接的设计顾问服务。 为贵公司提供最佳可行性开发策略方案。 2.4 研究流程和框架 4. 写字楼、公寓、住宅、整体初步定位及汇总服务 我们将依据政府的相关宏观数据和开发商提供的有关项目资料分别对项目区域整体经济环境、项目基础条件及可发展空间进分析和评价，同时利用仲量联行长期以来的客户资源以及对市场不断跟踪而获得的原始数据进行专业化的整理与分析，整合各类物业可选可行性方案，并根据详细、严谨的财务可行性分析最终确定项目最佳开发方案。 项目主要工作内容 4.1 第一阶段：项目区域分析、市场研究及评价 在这一阶段，我们将进行多方面的调研研究，实地查勘、与各关联方进行访谈，进行初步市场定位以及财务可行性研究所需要的广泛的市场研究。 4.1.1区域经济分析 将对地区区域经济发展状况进行详细分析，将主要关注对写字楼、公寓、住宅需求资源产生影响的因素，包括： 区域经济结构与规划开发成果 基础设施建设及规划 区域与烟台经济规划与发展的对比关系 烟台房地产宏观政策分析 4.1.2项目分析 通过对项目地块条件评价，使我们充分认识项目的区位特征，为项目准确的市场定位提供依据 区位及与周边区域关系 场地性状（规模、形状、可视性、限制条件等） 市政基础条件 可达性和交通状况 自然资源和人文环境的评估 SWOT分析 4.1.3房地产市场研究 我们将对写字楼、公寓、住宅市场分别进行研究，通过仲量联行客户资源以及对市场不断跟踪而获得的原始数据进行专业化的整理与分析，以便更为明确的认识市场现有及未来市场的发展趋势： A、优质写字楼市场研究 — 供给分析 整体市场状况 现有和未来供给的数量和质量 主要分市场特征 竞争项目的自然特征和表现 主要开发项目的用户特征 租金、售价与空置率分析 新项目的基本情况 未来发展趋势 — 竞争市场分析 我们主要针对区域市场的竞争项目，深入分析这些项目在定位、产品、需求、租售价格和市场成交案例方面的特征，从而掌握与本项目有竞争关系的物业相关情况，同时为本项目确定开发策略提供可行的参考及借鉴经验。 总体市场 区域总体规划 供给结构分析 现有及未来供给项目及分布 项目产品分析 规模等级 软硬件环境 产品特征 用户特征分析 用户企业类型 行业构成 市场表现 租金 售价 吸纳率 B、住宅及公寓市场研究 分析烟台住宅及公寓市场总体状况，通过供需关系分析预测公寓市场未来发展趋势及有关政策对销售公寓产品的影响。 总体市场分析 总体供应及特征 销售市场分析 需求市场分析（投资需求市场和个人需求市场） 市场未来发展趋势 竞争市场分析 着重分析住宅及销售公寓物业供应、