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附：龙东坡近期策划案例-四平华亿庭院名居营销推广策划报告 PAGE fdc.21ask 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 附：龙东坡近期策划案例 四平·华亿·庭院名居 营销推广策划报告 龙东坡 2006年4月5日 目 录 前言…………………………………………………………………2 市场调查 宏观经济环境分析……………………………………3 主要在售竞争楼盘概况………………………………5 项目基本状况及SWOT分析………………………… 6 总结及建议………………………………………… 8 营销策略 策划思路………………………………………… 10 营销阶段划分……………………………………… 13 入市策略…………………………………………… 17 小高层推售建议…………………………………… 19 叁、价格策略 一、入市价格策略……………………………………………21 二、价格走势分析……………………………………………21 三、单位价格制定策略…………………………………… 22 肆、形象推广策略 一、推广传播环境分析…………………………………… 23 二、形象推广定位………………………………………… 25 三、形象推广主题语……………………………………… 25 四、推广诉求重点………………………………………… 26 五、媒介分析……………………………………………… 28 六、公关促销活动………………………………………… 33 伍、业务执行策略……………………………………………… 39 前 言 四平华亿公司华亿庭院名居（暂名）整体营销推广策划案是按照华亿地产开发及经营该项目的总体战略思想，结合华亿地产自身发展、项目核心概念以及市场竞争态势而制订的整体营销决策和计划方案。 其旨在为华亿庭院名居（暂名）的全程营销推广提供一个科学合理的操作思路、指导营销推广工作的顺利开展，是一个在缜密的市场调查和可行性分析研究的前提下制定出的系统性方案。方案力求紧密结合销售力的特质与优势，积极地探求营销推广策略以促成良好的销售业绩，实现发展商的预期目标。 华亿庭院名居（暂名）整体营销推广策划案是在项目前期市场调查的基础上，对项目可行性综合研究，特别是项目投资分析研究的基础上拟定的。主要包括整体及各阶段销售策略、传播策略及媒体策略、销售管理及传播费用预算等方面的内容。并就上述主要内容做出初步判断，确立未来项目营销推广的行动方案，并在未来的各项营销推广操作中有计划执行。 壹、四平市场调查 一、宏观经济环境分析 （一）、四平市人口状况分析: 2005年城市人口与农村人口的比例约为1:1,城市化水平还不发达,铁西区的人口高密度带来的城市繁华，已成为客户购房时的首选,城市十年发展规划推动城市化进程，将为房地产开发带来发展空间。2004年市区总人口约55万人,铁西区人口26.1万人、铁东区人口28.8万人，其中城镇居民人口两个镇合计约55万人。 四平市的城市化水平还处于刚刚起步的状态。根据居民居住习惯,四平城市房地产开发还处于卖地段时期，区域的人气指数将成为客户购房时参考的重要依据。 目前四平市城市发展还有较大的空间。本案地处四平市的中心地区铁西区，在地理位置上比其它区域占了地段上的优势。四平市平均每户3.3个人口的家庭结构，反映在购房需求上主要以二房以上的户型结构为主。 （二）、四平市居民生活状况分析: 2005年四平市城镇居民人均可支配收入7778元。根据四平市政府采样调查，2003年四平市城市恩格尔系数是39.4%，比小康指数45%还低；说明四平市居民的生活水平已进入了后小康时期。同年统计，四平市城镇居民的每户使用面积41.4平方、平均每人使用面积13.8平方。根据十六大全面建设小康社会的精神，四平市的人均居住面积还将增加。 根据城镇居民可支配收入计算，每户每月可承担的按揭月供款最少为700元可承担的贷款额度为10万元。 （三）、四平房地产市场现状分析： 四平房地产市场价格波动较小，多年来基本没有太大的涨幅。根据四平市近几年城市发展方向和消费者心理认同，目前四平市形成四个梯队的房地产消费格局。 第一梯队以步行街为中心的繁华区域，除了商业氛围比较浓;还有两个大型开放式的市政广场，因此消费认同度较高，该区域的均价在1800元/平方米。主要的项目是海银绿苑。 第二梯队是以南湖大路为轴线的两侧，该区域是四平市的行政