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房地产经营管理4312 房地产经营管理 刘亚臣 管理学院 * 第十一章 房地产中介服务管理 房地产 经营管理 制作者：刘亚臣 学习内容 房地产中介服务的内容 房地产估价管理 房地产经纪管理 房地产中介服务管理 113.1.1房地产中介服务的概念及特点 一、房地产中介服务的概念 房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供居间服务的经营活动，是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。 为从事房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动 对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动 为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动 房地产中介服务的内容 房地产估价管理 房地产经纪管理 人员特定 房地产中介服务管理 11.1.1房地产中介服务的概念及特点 二、房地产中介服务的主要特点 房地产中介服务的内容 房地产估价管理 房地产经纪管理 服务有偿 委托服务 房地产中介服务管理 11.1.2房地产估价服务内容 一、房地产估价的概念 房地产估价是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 房地产中介服务的内容 房地产估价管理 房地产经纪管理 房地产中介服务管理 11.1.2房地产估价服务内容 二、房地产估价原则 合法原则 房地产中介服务的内容 房地产估价管理 房地产经纪管理 最高最佳使用原则 替代原则 估价时点原则 ① 保持现状前提 ② 转换用途前提 ③ 装修改造前提 ④ 重新利用前提 ⑤ 上述情形的某种组合 房地产中介服务管理 三、房地产估价程序 11.1.2房地产估价服务内容 明确估价基本项 拟定估价作业方案 搜集估价所需资料 实地查勘估价对象 选定估价方法计算 确定估价结果 撰写估价报告 估价资料归档 明确估价目的 明确估价对象 明确估价时点 拟采用的估价技术路线和估价方法 拟调查搜集的资料及其来源渠道 预计所需的时间、人力、经费；拟定作业步骤和作业进度 对房地产价格有普遍影响的资料 对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料 相关房地产交易、成本、收益实例资料 反映估价对象状况的资料 房地产中介服务的内容 房地产估价管理 房地产经纪管理 房地产中介服务管理 11.1.2房地产估价服务内容 四、房地产估价方法选用 （1）估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。 （2）对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。 （3）根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。 （4）有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。 （5）收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。 （6）具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 （7）在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。 房地产中介服务的内容 房地产估价管理 房地产经纪管理 房地产中介服务管理 11.1.3房地产经纪服务内容 一、房地产经纪的内涵 房地产经纪，是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而提供居间或者代理等专业服务的行为。 核心 房地产中介服务的内容 房地产估价管理 房地产经纪管理 其一，居间，指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的行为。 其二，代理，指以委托人的名义，在授权范围内，为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务，并收取委托人佣金的行为。 其三，佣金，指房地产经纪机构完成受委托事项后，由委托人向其支付的报酬。 房地产中介服务管理 11.1.3房地产经纪服务内容 二、房地产经纪的特性 特 性 服 务 性 专 业 性 地 域 性 房地产中介服务的内容 房地产估价管理 房地产经纪管理 房地产中介服务管理 三、房地产居间 11.1.3房地产经纪服务内容 房地产居间的含义 房地产居间是指以房地产或有关房地产的业务为对象，通过居间人的协调，促成交易双方不成交易，居间人依法取得合理的中介报酬的经营活动。 房地产居间业务 指示居间 媒介居间 指居间人仅为委托人报告订约机会的居间 居间人仅为委托人订约撮合、媒