中铁集团中加伟业密云项目营销报告华业行年.pptVIP

中铁集团中加伟业密云项目投标文件（技术标书部分） 2008年4月北京商品房供应量175万平方米，成交量90.93平方米，供求比1：0.52，明显的供大于求。 5月成交量出现大幅上涨，这是继去年年底北京楼市出现调整以来，月成交量增长最大的一个月。 但同比去年，交易量仍然处于快速下滑趋势。 5月商品房成交量大幅上涨主要原因有以下3点： 其一，受抑需求逐渐释放。自去年底拐点论以来，楼市进入了一轮漫长观望期，市场也由去年的火热回归平淡，但市场并没有持续下滑而是保持平稳，这种局势有利于刚性自住需求逐渐释放，许多消费者经过半年的观望，已无耐心再等下去。 其二，供给不断沉淀使得5月供应量充足。今年3、4月获得期房预售许可的项目分别为38、55个，与去年同期分别多了11、8个；而同期的商品房成交呈下跌趋势，这样新增供给不断累积到5月，而许多开发商为了五一小黄金周，纷纷在4月底5月初开盘，使得本月供应量充足，提高了成交率。 其三，5月楼市诸多打折让利措施刺激楼市需求。随着楼市从火热回归平淡，众多以前不打折的开发商，也纷纷推出打折让利措施；5月的国贸房展会也为促销提供了机会；种种促销手段进一步刺激了购房需求，从而促进了成交上涨。  从今初开始房价就保持上涨趋势，5月份首次出现今年以来均价下降的局面，均价13222元/平米环比4月下降266元/平米，降幅达2%. 但同比去年5月涨了3081元/平米，涨幅高达30%，整体房价仍处于高位运行。 二、密云市场分析 1、 密云概况 密云县地处北京市东北部，总面积2229.45平方公里，占全市面积的13%,是北京市土地面积最大的区县。 密云县旅游环境得天独厚，旅游资源丰富。密云水库水面面积188平方公里，蓄水量43.75亿立方米；密云县森林覆盖率达57%。 京承高速公路大大缩短了从市区到密云县的距离。 已经规划完毕的市郊铁路S6号线轻轨北起密云，南至永乐，预计2012年有望通车。到时将再次拉近密云县和市区之间的距离。 密云经济保持着稳步增长。2007年，全县实现地区生产总值95亿元，同比增长10.5%。固定资产投资50亿元，同比增长10.6%。财政收入8.74亿元,同比增长23%。 三大产业的比重分别为：11.82%、40.65%和47.53%。第三产业比重最大，旅游业的发达带来了第三产业的兴旺。 截止2007年末，全县常住人口44.9万人，户籍人口429291人 。与2006年末相比，全县人口基数保持稳定，变化不大。 2007年全县城镇居民人均可支配收入17961元，年均增长12.4%。 城乡居民人均消费支出处于较快增长期，居民消费支出更趋于多元性，居住、医疗保健、文化娱乐支出快速增长。 收入和支出的快速增长表明人民生活水平不断提高，消费力逐渐增加。 2、 密云规划 职能定位： 北京市生态科技新城，休闲 旅游与会议培训基地；密云 县的政治、经济、文化、信 息中心。 发展目标： 强化水源保护 发展绿色休闲产业 打造生态宜居新城 空间结构： 新城总体布局为“一心、两带、三片区”的城市格局。“一心”是指潮河与白河汇合口处形成的生态绿心和城市中心；“两带”是指潮河、白河两条滨水绿化带及沿河布置的休闲度假服务设施带；“三片区”是以潮河、白河和潮白河为界划分为东、南、西三个片区。  密云新城用地发展方向 城市主要向南、向西发展，预留铁路以西的城市发展空间，以利于城 市的集约发展和塑造山、水、城相融的景观环境。 居住空间分布? 居住用地划分为三个片区，即白河东部居住片区、潮河以南的南部生态居住片区和白河以西的西部居住片区。 坚持普通商品住房的主体地位，新城内以多层住宅为主，高层住宅为 辅，只在新城南北浅山地带安排少量低密度住宅。 3、 区域房地产市场分析 （1）总体概况 （2）竞争项目分析 （3）产品客群分析 （1）、 总体概况 密云房地产投资在全社会投资中占绝对比重。一季度全社会固定资产投资完成4.8亿元，其中房地产一业完成2.1亿元，占到了全社会固定资产投资的44%。完成房地产开发投资2.1亿元，同比增长40.4%。 预计2008年密云全年竣工商品房面积超过80万平方米，其中有8个项目共72万平方米有望在年内开工建设。 2008年第一季度受北京整体市场动荡调整的影响，密云房屋销售面积和销售额大幅度滑坡。 一季度，商品房屋销售面积近4.3万平方米，同比下降66%；商品房屋销售额3个亿元，同比下降68%。在一季度4.3万平方米的商品房屋销售面积中有近2万平方米都是销售给北京城区人和其它省市的购房者。 密云整体房地产市场受北京市场的影响正处于动荡调整期，但在全市房地产投资呈下降的趋势下，密云房地产投资