同致行年深圳龙岗水蓝湾项目沟通报告.pptVIP

07年上半年行业政策解析 07年上半年龙岗中心城项目供应量居冠 已售项目产品特征：功能全、配套档次高 07至08年龙岗住宅市场供应量加大 根据国土局数据显示，龙岗在未来2年商品房的供应量将持续增长。2008年龙岗预计供给将达到400万平方米，达到历史新高。 十一五规划（2006年-2010年）：深圳龙岗规划住宅用地4.3平方公里。其中，新批用地2.7平方公里，存量土地1.6平方公里，受各项规划利好影响，未来几年龙岗中心城仍是龙岗区新增住房建设的中心发展地区。 预计07年下半年至08年上半年，龙岗中心城住宅供应量将接近150万平米，其中以10万平米以上中大规模项目为主。 07年上半年龙城项目成交均价逾1万/M2 07年至08年龙城住宅项目价格预测 龙岗客户置业流向及区域来源 附表：例举热点项目成交客户分析 龙岗成交客户职业构成影响置业因素 龙岗成交客户置业关注点 07年下半年龙岗客户变化趋势 由推售时间预测区域可比竞争项目 07年至08年龙城住宅项目价格预测 属性分析—服务于中心城体育、高新产业的生活服务区 龙岗中心城规划设计上区域功能定位十分明确，东区为以行政为主导。中部为生活配套区，西北区规划设计为产业带和体育体育中心。 本案位于中心城双核之间，龙平西路与黄阁路交汇处，紧靠中心城西部产业中心，是服务于中心城体育、高新产业的生活服务区。 行政带 生活区域 高新产业带 本案 属性分析—三重景观资源奠定资源环境优势 本案自身园林配套 自然山体 产 业 区 城 市 景 观 本案北面为自然山体，自然资源明显，西侧为高度绿化覆盖的产业区，具有一定城市景观，再结合其自身的园林配套形成三重景观资源。 相对于人口、建筑密度较高，资源环境相对稀缺的中心城东部和西部区域，本案的资源环境上具有一定优势。 属性分析—供应产品具有高附加值和稀缺性 建面：51452平米； 规划：18—27层，4栋，梯式结构，现代简约风格； 产品面积线：51—138平米； 主力户型：51—77平米（可组合） 附加值： 超大入户花园、景观凸窗、双层挑高露台等附加值设计在本案产品中均有体现。相对于受政策限制的后续市场，本案产品的高附加值优势明显。 稀缺产品： 本案产品100%南北朝向，其的可组合设计理念使产品有效的规避了后续市场的主流竞争，并在未来的竞争市场中具有更强的适应性和稀缺优势。 项目属性分析 中心城体育、科技产业服务区极具产品和景观优势的稀缺优品住宅 体育、科技产业服务区：项目的区域属性，偏向服务于中心城西部产业区 产品优势、资源优势、稀缺优势：本项目三大核心优势； 产品高附加值是项目未来竞争中获取有利地位和形成差异的前提；可组合的稀缺大户型产品成为项目竞争力和生活理念的保障和支撑；城市、山体、园林三景观资源，塑造生活理念和提升竞争力的基础； 稀缺优品住宅：产业区稀缺，资源和产品优势支撑，极具生活价值。 定义龙岗生活新风尚：本项目高容积率、覆盖率等自身特性以及面临的区域市场特征，使项目的核心竞争力体现在产品和周边的产业环境上，须用更加具有生活理念领先性的思维来开发本项目。 化解与控制 3 化解与控制 化解误区、六大因全可控 合理安排营销周期、树立竞争标签、强化品质塑造、渠道整合、制定执行战略、CRU交易环节控制化解营销误区 六大因子决定客户的全可控 六因可控 周期控制：合理安排，节点的全可控、 品质控制：扩大优势，强化标签个性、 竞争控制：完善体系，树立竞争标签、 渠道控制：提升效率，整合渠道资源、 战略控制：明确重点，直指目标客户、 交易控制： CRU交易，全程科学控制、 周期控制——合理安排营销周期，节点可控 项目竣工 2008年10月 项目入伙 2009年4月 项目封顶 2008年5月 项目±0 2007年10月 工程进度 时间 入市时机建议 200８年4月19日（模拟） 1、考虑工程进度、取得预售证, 获得充足的市场积累； 2、规避竞争，赶在深圳地产第一个旺季复苏阶段； 1、形象导入期—200７年10月-2008年 11 月 2、客户积累期—200８年11月-200８年开盘前 3、首度引爆期—200８年 4——5月 4、第二劲销期—200８年 6 月 5、尾盘冲刺期—200８年 7 月—200８年9 月 营销阶段划分 清晰、明确分解动作，做到营销目标有效、标准、到位，分步骤分阶段的完成总体营销目标。 实现工程、营销节点的契合与时间、内容的可控。 模拟工程进度 竞争控制——寻找控制途径 为了吻合形象诉求，强化竞争力，获得客户的心理认同和需求，我们就必须—— 形象诉求：一座奥城，一湾水蓝 案名：水蓝湾（营销前置，形象高企、定型，具有塑造条件）