浙江安吉第一国际二期博大臻园项目市场分析报告.pptVIP

理解城市 城市区位与交通 城市构成与人口 城市宏观经济分析 城市展望 观点 城市构成与人口 安吉县全县总面积1886平方公里.其中城镇面积为392平方公里.安吉辖11 个镇、5个乡：递铺镇 孝丰镇 梅溪镇 安城镇 报福镇 天荒坪镇 杭垓镇 良朋镇 章村镇 高禹镇 鄣吴镇 昆铜乡 溪龙乡 皈山乡 上墅乡 山川乡,其中城镇人口13.65万。 城 市 展 望 安吉未来区域功能定位: 以中国竹乡、黄浦江源、昌硕故里为特色的长三角沪杭大都市圈生态腹地和休闲度假人居目的地； 长三角重要的特色产业制造基地； 杭州大都市的人居板块、重要的旅游目的地及产业外延基地。 安吉远景规划构想： 县域地形的“畚箕形”状，决定了县域空间发展框架是：保护“U”型生态空间；强化中部主次中心；共建北部工业强镇；扶持西南特色乡镇。 城市化进程：2010年城市化水平为63.42%左右；2020年为73.54%左右。 人口规模：近期19万人，远期33万人。 颂 唐 观 点 从以上数据的整理分析，可以看出： 安吉经济基础一般，但发展步伐稳健，2003—2007年一直保持较快增长势头。 安吉城镇人口生活水平正在飞速提高，这表明安吉房地产市场也将逐步走上正轨。 从固定资产以及房地产投资量，可以看出2007年安吉房地产市场有投资过热的迹象，受政府政策影响明显。 理 解 市 场 土地市场 房地产市场 竞争个案分析 区域市场小结 土地市场––供应列表 土地市场––供应列表 土地市场––供应列表 土地市场分析 房地产市场––版块划分 房地产市场––各版块状况 房地产市场––在售项目分布 项目基本情况 项目地点 天荒坪中路、临近胜利西路 用地面积 14667㎡ 总建筑面积 82655㎡ 容积率 ≤5.64 建筑密度 ≤27.4% 绿化率 ≥38% 房地产市场---客群分析 客群分析： 安吉项目，客群主要是来自安吉县城、周边乡镇，少部分为杭州和安吉在外人士。 其中，安吉县客源有69%左右，20%左右来自周边乡镇，3%左右来自杭州,8%安吉在外人士。 房地产市场---客群分析 客群分析： 年龄层次：基本集中在30-50岁，40岁左右的中年人居多 职业背景：私营企业主，公务员，企事业单位的中产阶级 置业目的：安吉县客户主要是考虑换房，他们多在市区已 有住房，再次购买周要考虑周边配套和景观以及更换面积大一点的户型, 周边乡镇客户多是为子女上学考 虑，倾向于选择学校周边的房源，通常私营企业 主会考虑一些面积比较大的户型，或购买花园洋 房、别墅等高档住宅。 房地产市场---客群分析 客群分析： 年龄层次：基本集中在30-50岁，40岁左右的中年人居多 职业背景：私营企业主，公务员，企事业单位中产阶级 置业目的：安吉县客户主要是考虑换房，他们多在市区已 有住房，再次购房时已趋于理性，更多的是选择 景观配套和更换大一点户型，三房两厅一卫的户 比较受欢迎；周边乡镇客户多是为子女上学考 虑，倾向于选择学校周边的房源，通常私营企业 主会考虑一些面积比较大的户型，或购买花园洋 房、别墅等高档住宅。 房地产市场---竞争个案分析 项目一期于2008年1月22日开盘,目前整体去化率为35%以上，现售情况良好。 去化分析 客源为安吉县占绝大多数，周边乡镇购房者其次，极少为外来地区客户。 客源分析 均价为5100元/㎡，9层价格为4600元/㎡，16价格为5200元/㎡， 价格分析 产品为中式现代建筑风格，全框架建筑结构，全部采用高档材料精装修打造”安吉第一高档住宅”，户型主力面积为40㎡-60的一房和100 ㎡左右的两房，满足不同层次的需要。 产品分析 项目地处安吉县云鸿西路被侧天荒坪中路西侧交叉口，位于安吉县中心位置左右,商务配套设施齐全。 环境分析 项目规划为22层的高层，1-4为底商5-8为商务写字楼9-22为公寓 ,生活配套较为齐备。 规划分析 竞争力分析 5000元/ 平米 均价 41㎡ —125㎡ 面积范围 35