青岛城阳区启阳国际项目竞标案sshh最终 .pptVIP

前期调研 人口与经济 工业的发达，带动了大量的外来人口迁居城阳。 在城阳的房价处于低价位的时候，加上当时的购买住房可以迁入户口的政策，吸引了大批的外来人口进驻； 目前城阳区保有量约77万人。 大型购物场所 城阳房地产现状 开发与销售情况（2007） 宝龙城市广场 喜盈门财富广场 物业形态：商铺? 写字楼 价格：办公：起价:5300 住宅：4280元/平方米，目前约6000元。 销售率：60％ 环境：国货、喜盈门超市 ，靠近高架桥，人流量大。 户型：商业、写字楼115—160㎡写字楼：77—773　㎡ 开盘时间：2006年4月，已入住。 装修：毛坯 推广主题：超前理念，钱景无限，显赫地段，尽显从容。 希尔景园 盛世民生花园 城阳其他版块－主城区 地理位置：崂山西麓，王沙路以东，靠近惜福镇政府。?在售楼盘：银盛泰盛世家园二期、银盛泰盛世景园、千禧国际村、100福山庄等楼盘。?建筑形态：多层、小高层、高层、联排别墅。?参考价格：精装修房价格在每平方米4200元以上。?区域分析：该区域不仅拥有崂山大生态环境的浸润，还有铁骑山、百福庵、通真宫等人文资源。距离城阳主城区8公里左右，可分离其商业、医院等城市配套。区域内，银盛泰盛世家园一期网点已经启用，盛世系列三期项目网点全部交付，本区域将拥有6万平方米左右的商业配套，成为区域地产的重要支点。保护与开发这一区域的自然、人文资源同等重要，达到建筑与环境、历史的和谐统一，是整个区域地产的价值所在。? 定位 多元化商务社区 目标客户定位 A、城阳本地人口47万，约12万个家庭，目前市场可选择的住宅接近40000套，市场供大于求，但仍是本案重点针对的客户群。 B、外来人口30万，虽然10万韩商购买力较强，但近年来大量被即墨的低价房，和李沧区的好地段分流。 C、即墨生意扩张的小商户，在城阳投资的青岛人。 总则 价格走势制订 公寓的价格策略通常有采取两种策略，一是低开高走，二是高开高走。对于启阳国际我们强调销售的速度，而让出一部分价格，不过分追求单个产品的利润，所以选择前者。 海信马山新城、顺驰蓝水假期、万科魅力之城均以高价开盘，普遍遭受市场冷遇，虽然有品牌支撑，但消费者普遍理性，造成销售被动。 通过低价开盘，制造人气，形成良好的销售局面，促进全盘销售； 通过低开高走，传达升值信息，促成买家落单； 价差设计 案名建议 广告语推介 推广形式 广告费用分配 本案的目标客户群局限于城阳本地，所以常规的报纸、电视广播浪费会比较严重，城阳以外的客户以活动促销的方式推广。 半岛报覆盖面广，在城阳有南北2个发行站，3万份发行量，重点考虑夹报形式，配合硬广，两者占总费用比例60％。 短信以“点对点、一对一”的特点，效果较明显； 适当投放网络广告，辐射高端人群和年轻人，建议选择；. 户外广告要求每2个月更换1次画面，引起重视。 活动促销包括演出、分展场促销两大方面，少量聚会形式。 “其他”占7％，主要包括横幅、条幅、活动赞助，促销礼品等。 平面媒体广告费用分配 平面媒体策略 以平面媒体为主，报纸已成为消费者获取房产信息的最主要媒体，杂志更新缓慢，发行量低，暂不考虑。 晚报发行极弱，最多投放1次半版 早报根据实际效果投放1－2次半版 房讯周刊价格便宜，在青岛数十条公交车内投放，针对中低端人群； 营销战略 营销原则 “启阳国际”项目由于体量小，其营销手段相对而言，也显得不是十分丰富。我公司对该项目的营销技术手段主要针对：产品营销节奏的控制，销控房源的管理，推广节奏的处理。对价格的控制主要体现在与销售进度的结合上，对产品有缺陷的户型作为营销噱头，让它为整个项目的销售服务，销控较好的户型，为涨价提供支持。 营销原则主要讲究快，集中这两方面，快是销售速度要快，要有毕其功于一役的勇气与智慧，集中则是指营销推广资源与销售周期要集中。 快字原则 城阳地产泡沫日趋明显，在不能改变大市的情况下，我们要做的，就是整体快速销售，现金为王，而不是追求单套住宅的利润最大化。 集中原则 推广有张有弛，充分调动一切营销资源，集中在一阶段内，向市场进行轰炸，制造一种集中策略。广告投放在重要时期也集中出现，密集轰炸给人以实力项目的感觉，通过最短的途径，最有效的方式，到达目标客户群，实现销售。 销控原则 房源控制： 启阳国际项目实行低价入市的策略，对房源的销控可采取坏中取好的策略，即对产品品质较差的房源中，找出品质较好的房源进行控制。以保证项目价格上涨后对各种价的房源都能体现品质的同等上升，从而带动项目的全盘销售。 对公寓则多销控好的楼层，这样在项目逐步涨价过程