2007天津商品房市场研究报告.docVIP

天津住宅成品房（精装修）市场分析报告 目的： 本案是否采用精装修的模式需要我们反复的论证和详细的市场分析，基于以上想法，我们完成了此份针对于天津住宅市场精装修情况的分析报告。 方法： 结论： 精装修房有标准、豪华、精装三种，其中标准装修的占多数，只是做好整体厨卫和室内六面。豪华装修主要在部品或设备档次上要提高，比如选购配置一批国际品牌的材料提高的品质建设，完善商品住宅的商品属性。建设部住宅产业化促进中心孙克放处长曾经公布过一份调查：2005年，北京装修住宅占到总量的25％，上海占35%，广州占50％多，广州开发商称90平方米以下的房子不装修在广州就没有市场。这三个中国住宅产业的标杆性城市的数字无疑说明了一个问题：装修房将逐渐成为中国住宅的主流产品，这已是无可辩驳的业界共识。从意义上说，拓荒者的前瞻意识以及积淀下来的经验和遗憾无疑都是宝贵的。房地产业进入品质地产时代以后，竞争将更为激烈，特别是最近又一轮宏观调控的出台，70％的房源被严格限定在了90平方米以下。在整个火爆市场冷静下来的同时，消费者也回归理性，楼盘竞争无疑又多了一层压力。当大多数房子被限定在经济型户型，未来同质化竞争将不可避免的空前激烈情况下，谁早一步成功地掌握了精装修，或许将成为房地产企业脱颖而出的砝码。 项目数量 精装数量 精装占百分比 部分精装 全部精装 河西区 29 3 3 20.69% 和平区 11 1 3 36.36% 河东区 13 2 2 30.77% 南开区 49 3 8 22.45% 合 计 102 9 16 24.51% 注：以上数据来源楼市杂志 通过对调研数据的分析发现：天津精装修项目数量占到市场开发总量的1/4，相比03-04年期间精装修数量有显著增加，反映出天津房地产市场发展逐步走向成熟，市场对精装修项目的认可度逐步提升。 选择做精装修项目特点明显，主要体现在： 城市核心区域选择精装修比例高：如老城厢区域、五大道区域等，说明这些开发热点区域，因区域优势突出，项目开发普遍档次偏高，选做精装修能充分提升项目品质，提升项目档次，进而拉高项目价格； 城市发展潜力明显的区域选做精装修比例高：如梅江区域、奥运板块区域、海河景观带沿线区域，因此类区域的现状决定，必须通过引入较为先进的开发理念及操作手段，来有效吸引更多购买客户的进入； 实力型开发商选做精装修项目比例高：如富力集团、融创集团、阳光100等。说明实力型开发商更关注市场发展的动态（精装修是市场发展的必然方向），引导市场发展方向，体现开发商的综合实力。 2、价格因素分析： 选做精装修项目价格提升明显，扣除成本增加因素，价格普遍提升比例在15%-25%左右，在毛坯房已经取得利润的前提下，采用精装修的模式无疑又进一步提高了利润，为开发商实现相当可观的收益（以下为同等区域可比价格）： 区域 非精装修项目平均价格 精装修项目平均价格 价格提升 和平区 7500-10000 10000-12000 2000-2500 河西区 7000-8800 8200-12000 1200-3500 南开区 6000-7500 7000-9000 1000-1500 注：以上数据来源市场调研所得。 3、产品附加值的提升（以老城厢周边调研数据为例）： 老城厢的大规模拆迁和再造，是人们拭目以待的。 项目名称 精装修主力户型的面积（M2） 万科水晶城 60-120 富力城 90-120 时代奥城 50-120 华厦国际公寓 180-200 注：以上数据来源于搜房网 选做精装修项目户型数量普遍较少，避免因户型过多加大施工成本，增加施工难度； 小户型公寓、酒店式公寓产品形式选做精装修较多，其中酒店式公寓选择做大堂或共享区域精装修比例高，小户型住宅（公寓）做全部精装修比例高。 5、客户群认可程度高： 从消费者方面看，购买精装修住宅的人群在逐年上升。天津中原市场研究部门一次调查显示，市的居民2001年愿意购买精装房的人群所占比例仅为21%，而200年购买精装修房的比例上升到了0%以上，其中二次置业的购房者更是对精装修房情有独钟。从消费者对精装修房的需求标准看，25岁以下的消费者主要选择精装修和菜单装修；26-35岁和46岁以上的消费者选择的是菜单式装修；36-45岁消费者选择的是精装修。但他们选择同样装修标准的原因大体相同，可以又省时又省力，而且能够马上入住。选择菜单装修主要是因为既不用自己去找装修队，非常省事，又有很大的选择余地，能体现出自己的个性来设计和选材由专属室内设计专家主持，融合了南北装修的精髓，洁具、地砖、地板、门窗等都采用了国内知名品牌，搭配非常讲究，突出材料的环保性从购房目的上分析，主流群体是房产投资者，这部分人对装潢品质要求不高，仅要求实用大方，装修费用摊派合理希