乌鲁木齐2008年房地产市场调研报告-合富辉煌.doc

乌鲁木齐最新市场调研报告（合富辉煌） ? 2007年乌鲁木齐房价涨幅在全国一鸣惊人，使得乌鲁木齐楼市的走势变得扑朔迷离，如履薄冰。特别是面向城市贫困人口和低收入群体的廉租房、经济适用房等国家级“民生牌”房产政策的登台亮相，以及一些房价过高城市面向“夹心层”中等收入人群的限价房等特殊倾斜政策的实施，让乌鲁木齐的开发商、房地产经纪机构、购房者等都不得不提问：乌鲁木齐楼市何去何从？而从去年第四季度以来的楼市“拐点论”、“冰点论”、“降价论”等更使人们迷茫：乌鲁木齐房价是不是昙花一现便要被打回原形？ 据此，新疆合富辉煌房地产顾问有限公司市场研究部搜集了自2001年以来乌鲁木齐楼市主要是住宅市场有关数据，勾勒出一个曲线，希望从中找出一些有价值的信息，对分析楼市走势和空间有所参考。 数据来源主要是历年来《乌鲁木齐市政府工作报告》、《乌鲁木齐市统计年鉴》、《乌鲁木齐市价格信息》、《乌鲁木齐市经济与社会发展报告》等。但由于各种原因，一些数据仍然难以统一口径，甚至有较大偏差出入，请有关部门和内行人士指正。 一、2001～2007年乌鲁木齐GDP、固定资产投资、房地产投资比重关系 ? 1、2001～2007年乌鲁木齐GDP、固定资产投资、房地产投资比重表 年度 GDP （亿元） 固定资产投资额（亿元） 固投占GDP比重% 房地产投资额 （亿元） 占固投比重% 2001 315 140.5 44.6 58.79 41.8 2002 354 150 42.3 49.98 33.3 2003 408 207 50.7 46.16 22.3 2004 478 200 41.8 40 20 2005 571 226.5 39.7 34.79 15.4 2006 654 248.36 38 52.74 21.2 2007 782 286 36.6 70.36 24.6 ? 2、2001～2007年乌鲁木齐GDP、固定资产投资、房地产投资曲线 ? 作为经济大盘主要指标的GDP 是房地产的后盾；固定资产投资是房地产开发的依据。相对于GDP和固定资产投资的走势来说，房地产投资7年间其实只是走了一个下抛物线。 相对于2001年的投资来说，2007年的高潮也只是又一次回归，也可称之为波浪式前进。但是否已经抵达新一轮的顶点，又要进入新的下滑？ 3、2001～2007固投占GDP比重和房投占固投比重曲线 ? ? 固投占GDP比重除2002～2003较高外，基本走势是比重趋小，这显示首府经济结构逐步优化，对于房投来说是好事；房投占固投比重从高位急剧下滑，直到2006年开始恢复，既显示前一轮楼市波动过大，也为新一轮楼市积蓄较大能量！ 4、GDP和固定资产投资增长曲线 ? GDP同比增长平稳；固投同比增长波浪式起伏；房投同比增长大起大落；显示乌鲁木齐楼市尚不成熟，房投风险不可小瞧！ ?? 总体来说，2001年以来首府GDP、固定资产投资、房地产投资的三条轨迹和关系显示： 1、GDP稳步增长，固投比重逐步降低，显示经济结构优化，为房投提供了空间和后劲； 2、房投曲线跌宕起伏，显示楼市很不成熟，既有潜力和空间，也暗藏不小风险。 3、房投占固投比重从主宰半壁江山跌落到四分之一左右，看似失落，恰是回归正常轨道。 二、2001～2007年乌鲁木齐住宅市场轨迹 1、2001～2007年乌鲁木齐住宅市场主要指标 年度 年末空置总面积万㎡ 住宅空置面积万㎡ 商品房施工面积万㎡ 住宅施工面积万㎡ 住宅竣工面积 商品房销售面积万㎡ 商品房销售收入亿元 住宅销售面积万㎡ 销售给个人收入亿元 2001 128.92 100.52 498.77 458 300.07 192.66 37.51 180.35 34.07 2002 142.24 120 669.48 506.89 322.24 249.3 37.11 217.3 34.04 2003 239.44 187.92 656.27 458 309.61 295.81 69.8 264 65.45 2004 193.35 127.37 457.75 285.48 136.23 256.56 56.34 226.39 41.23 2005 186.78 119.8 209.38 192.63 138.33 229.67 50.8 155.37 41.04 2006 153.05 77.85 501.34 486 377 399.05 85.45 369.01 73.66 2007 87.02 23.36 816.16 709.15 438 484.5 105.86 418.8 93.6 ? 2、2001～2007年住宅三项施工、竣工、销售、空置面积曲线 ? 2003年中期到2005年中期的调整，为