云南大理石房子山项目市调及产品定位报告2007-213DOC.doc

目 录 第一部分：大理市社会、经济发展状况 10 一、城市概况 10 1.城市基本状况 10 1.1历史沿革 10 1.2地理位置 11 1.3民族特征 12 1.4气候资源 12 1.5生态旅游 13 1.6建筑风格 13 2.城市发展概况 15 2.1人口与城市面积 15 2.2人均居住面积 17 2.3商业特征 18 2.4区域经济 19 2.5城市交通 20 二、经济发展概况 20 1.国民生产总值 20 2.三次产业结构 21 3.物价与消费 22 4.城市居民可支配收入 23 5.恩格尔系数和基尼系数 24 三、城市未来规划 25 1.总体要求 25 2.发展思路 26 3.远期目标 26 第二部分：大理市房地产市场发展概况 27 一、土地市场 28 1.拆迁改造 28 2.土地供应 29 3.未来用地规划 31 二、房地产开发现状分析 33 1.投资开发 33 1.1城市建设投资 33 1.2房地产开发投资 34 2.房地产新开工 35 3.房地产竣工 36 4.房地产空置 37 5.房地产销售 38 6.房地产价格 39 7.商品住宅成交分析 42 7.1住宅购房人群分析 42 7.2住宅面积套型分析 43 四、别墅市场特征 44 1.购房人群分析 44 2.年龄层次分析 45 3.面积套型分析 46 五、房地产市场前瞻 47 1.发展规划 47 2.观点和建议 48 第三部分：竞争性别墅项目分析 49 1.别墅市场的总体特点 49 2.别墅市场的总体分布 49 3.别墅地块分布 50 4.别墅建筑风格 50 5.别墅建筑形态 52 6.别墅价格分析 53 7.别墅配套设施分析 54 7.别墅销售状况 55 8.别墅市场营销推广分析 56 9.物业收费分析 58 10.下半年别墅预计上市量 59 第四部分：市场调查分析 60 一、调研情况简介 60 二、潜在购房人士问卷调查分析 62 大理市房地产潜在购房人群的基本特征 62 1.地区分布 63 2.置业意向 64 3.意向物业特征 64 别墅潜在购房人士对别墅的认知 66 1.对别墅的认识 67 2.对目前别墅项目的了解 68 3.现有别墅项目评价 69 4.假定别墅抉择 70 5.建筑风格评价 71 6.对别墅的看法 72 别墅潜在购房人士对别墅的需求特征 74 1.置业目的及影响置业因素 75 2.置业区域 77 3.意向别墅品位特征 78 4.意向别墅户型配比 81 5.基础、生活配套设施 83 5.付款方式 84 别墅潜在购房人士对拟建项目的具体需求 86 1.拟建项目喜好度、可买性 87 2.拟建项目建筑风格、景观布局 88 3.拟建项目物业特征 89 4.拟建项目配套设施 90 5.拟建项目可接受度 91 6.拟建项目物管、服务 92 别墅潜在购房人士的生活习惯和媒体接触习惯 94 1.别墅潜在购房人士生活习惯 95 2.别墅潜在购房人士信息获取渠道 96 3.别墅潜在购房人士媒体涉足方式 97 4.别墅潜在购房人士外出习性 100 别墅潜在购房人士人口统计特征 101 1.别墅潜在购房人士性别、婚姻、年龄状况 102 2.别墅潜在购房人士受教育状况、工作单位/性质及工作动态预期 103 3.别墅潜在购房人士家庭状况 106 4.别墅潜在购房人士私家车配备及收入情况 108 三、别墅潜在购房人士特征对比分析 110 别墅外地购房人士基本特征 110 别墅外地、内地潜在购房人士基本特征对比分析 114 1.别墅外地、内地潜在购房人士自身特征 114 2.别墅外地、内地潜在购房人士购房意向 116 3.别墅外地、内地潜在购房人士对别墅的认识 117 4.别墅外地、内地潜在购房人士需求特征 119 5.别墅外地、内地潜在购房人士对拟建项目的看法 121 6.别墅外地潜在购房人士生活习惯及与媒体接触情况 124 四、业内专家、已购或潜在购房人士看法调研 127 定性调查执行情况说明 127 1.座谈会执行情况 127 2.已购别墅人士深度访谈情况 129 大理居民别墅购买心理分析 130 1.居民购房目的分析 130 2.价格承受能力分析 132 3.对别墅的心理认识 133 4.潜在购房人士需求特征 135 5.对项目的评价和建议 137 6.业内人士对大理房地产市场的认识 137 7.业内人士对大理房价的认识 139 8.业内人士对大理别墅市场的认识 139 五、沿海发达地区别墅购买群体深访分析 143 访谈执行情况 143 访谈结果分析 145 第五部分：项目概况 151 一、宗地概况 151 1.宗地位置 151 2.项目四至范围及形状 152 2.1项目四至范围 152 2.2地块形状： 153 3.用地面积 153 4.地块现状 153 4