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关于切实加强住宅专项维修资金管理的建议 2008年02月20日 　　党的十一届三中全会以来，随着开放改革的深入发展，社会经济实力的提升和政府对住宅建设问题的重视，城市住宅建设规模和房屋业权所有制度都发生了深刻的变化，特别是住宅建设市场化、商品化和原有公有制住宅权属管理制度的改革（房改房）都使城市化获得了持续的动力。目前，广州城市住宅建筑总量已超过一亿七千万平方米，是1978年的十二倍，特别是近十年发展更为迅猛。据不完全统计，从1998年10月至2007年11月九年时间里，广州的商品住宅年均每年的成交登记面积约650万平方米（其中2004年、2005年、2006年连续三年均突破900万平方米）。目前，全市15层以上至45层（中海观园）的中高层商品住宅多达6300余栋。另外，1988年至1999年期间，我市共有65万户家庭享受了福利分房，如每户平均按60平方米建筑面积计算，保守估计也有4000万平方米。“居者有其屋”，作为民生问题的主要方面之一，是改革开放成果惠及千家万户的重要体现。　　然而，在这些已投入使用的住宅建筑中，已有约40%的“楼龄”在十年以上，一些早期开发建设的楼盘（如东湖新村、挹翠园、员村昌乐园、五羊新村等）“楼龄”更已超过二十年。而在房改房中，上个世纪七、八十年代建的楼房所占比例更大。住宅建筑作为一种长期使用的固定资产物业，是需要不断维护保养的，没有完善持续的定期和应急的维护保养制度，就不能保证物业的安全使用、不能保证物业的保值升值、不能很好地维护城市景观形象，也容易产生不安定因素、危及社会和谐与稳定。如挹翠园18号楼是80年代中外合资，以外币出售的商品住宅楼。许多业主是海外人士，有些房长期没有人居住。由于该楼六楼一个套间的厕所堵塞，使得六楼以上的住户无法使用厕所。小便到冲凉房，大便用胶袋装着放垃圾箱，拖了一年多时间，待六楼的业主回来才能解决问题，但对排堵出资分摊的问题又争吵不休。随着时间的推移，越来越多的楼房进入维修保养期。然而，由于相应的制度建设滞后，因楼房公共部位和公用设施使用权益、维修养护责任和资金安排分摊问题而引起的邻里纠纷，甚至吵架斗欧的事时有所闻，即使街道办事处派出所和110介入调解，也常常苦于无法规政策依据和制度保障而束手无策，无法根本解决问题。　　2007年10月，市政协城建资源环境委员会组织政协委员，就住宅专项维修资金的归集及使用情况走访了市国土房管局，听取了有关银行、部份开发企业和业主的意见和建议。总的来看，市政府及其主管部门对上述工作是重视的，也认识到问题的严重性并采取了一系列积极的措施，如制定了归集预案，主动协调相关部门，认真清理、清查、深入基层做欠缴对象工作，设立了一户一卡，开始推行专项维修资金支配使用由业主决策、主管部门备案的制度等，收到了一定的效果，据房管局提供的数据，截至2007年8月底止，自1998年10月1日《广东省物业管理条例》实施及2003年9月1日国务院《物业管理条例》施行以来，全市住宅专项维修资金归集总额为21.47亿。另外，在房改房售房款中，政府划出25%的资金作为公用部位和公用设施的维修基金，由各原售房单位牵头支配使用。然而，政协委员们同时感到，住宅建筑维修保养制度，特别是专项维修资金管理制度仍需认真改进和完善。这方面潜在问题较多，容易积累和诱发社会矛盾和不安定因素。强烈希望政府决策层要高度重视，要高瞻远瞩、未雨筹谋，精心构建全社会住宅建筑安全保障体系，完善住宅维修保养制度，特别是维修资金的缴纳归集、分配使用的可持续制度，加强相关法规政策的配套建设，使之成为社会稳定和谐、人民安居乐业的重要基石。　　目前存在的主要问题。　　一、住宅建筑专项维修、资金筹集环节阻滞多，理顺难　　（一）在1998年10月《广东省物业管理条例》实施前，没有设立专项维修资金的商品住宅（含房改房），遇到急需维修时，因没有法规和规范性文件作为依据，维修费用归集困难，极易引发邻里纠纷，危及社会和谐稳定。挹翠园18号楼就是一例。　　（二）1998年10月《广东省物业管理条例》实施后至2003年9月1日国务院《物业管理条例》实施前，专项维修资金交纳的主体为开发企业。因部分开发商对交纳维修资金的认识不足，给主管部门的归集工作增加了难度。据房管部门初步核查，应缴而未缴的维修资金约为4亿元。对住宅建筑维修而言，这实在是个不小的数目。　　（三）2003年9月1日国务院《物业管理条例》实施后规定由商品住宅的业权人缴交专项维修资金，交纳的主体为业主。但由于部份开发商为追求销售量而未有要求购房者及时交纳，而房管部门不核实就发了房产证。致使业主与开发企业之间相互观望、推诿。主管部门有难言之隐，缺乏强有力的措施，致使这部分的专项维修资金应缴未缴。　　二、住宅专项维修资金使用的渠道不畅顺，支配使用困难