卓越时代广场商业裙楼投资分析报告-33DOC.doc

卓越时代广场商业裙楼投资分析报告 前 言 中国CBD综述┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄03 一、CBD 概念释义┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄03二、中国顶尖城市CBD发展趋势概述┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄08 第一章 深圳CBD区位价值评估┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄08 一、深圳CBD概述 ┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄08 二、类比中国其他顶尖城市CBD，深圳CBD 的独特发展优势 ┄┄┄┄┄┄09 第二章 深圳CBD商业板块价值评估┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄11 一、深圳CBD现有商业供应量分析┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄11 二、深圳CBD现有商业模式分析┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄11三、深圳CBD未来商业供应量分析┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄17 四、深圳CBD商圈与深圳其他各大商圈的竞争剖析┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄18 五、深圳CBD商圈核心竞争优势和现时比较劣势┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄20 第三章 卓越商务品牌价值评估 ┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄21 第四章 卓越时代广场一期裙楼商业项目投资价值剖析 ┄┄┄┄┄┄┄┄29 结 论 卓越时代广场一期裙楼商业项目投资价值综述 ┄┄┄┄┄┄┄┄30 前言 中国CBD综述 一、???CBD概念释义 CBD是英文Center?Business?District的简写，译为“中央商务区”。 CBD一般占地3至5平方公里，有的甚至更大，其建筑面积少则五六百万，多则上千万平方米，是一个城市的功能核心，是现代化大都市的一个重要标志，其地价可谓真正是“寸土寸金”。 CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，同时具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能。CBD中汇集了众多气势恢宏、错落有致的超高层建筑、高效便捷的交通和现代化的信息交换系统，以及荟萃城市最顶级的集中式商业。一般来讲，写字楼要占到总建筑面积的50%，商业及商住建筑约占40%，其他服务设施以及必要的市政配套设施约占10%。?美国纽约的曼哈顿、日本东京的银座、我国香港的中环以及新加坡的中心区等都是世界闻名的CBD。 二、?????????? 中国顶尖城市CBD发展趋势概述 ?? 中国城市建设CBD至少应该具备以下五个条件：有足够的国际影响力、有足够的经济实力（国内生产总值超过1000亿元）、城市基础设施完备、处于资金流、信息流和物流的核心位置、聚集了各个方面的人才。就这个意义而言，香港中环当之无愧成为中国最好的CBD，内地方面北京、上海、深圳CBD三足鼎立，而广州CBD的发展也步入正轨，风头正健。 A.????北京CBD发展趋势概述 名称 CBD商圈 位置范围 建国门外大街与东三环交汇处，西起东三环中路，东至针织路，南临建国路，北依光华路 发展特征 高档商业最集中区域，高档商务、商业融于一体的成熟商圈 商业业态构成 国际精品荟萃、适当的娱乐休闲配套 主要商家 国贸商城、嘉里中心、贵友大厦 B.??????? 上海CBD市政规划发展趋势概述 名称 上海六大CBD：小陆家嘴金融贸易区、南京西路沿线、人民广场、淮海路沿线、虹桥地区以及徐家汇地区 位置范围 小陆家嘴金融贸易区 东起即墨路、浦东南路，西至黄浦江边，南起东昌路，北至黄浦江边范围内的公共区域 南京西路沿线 东起南京路、新昌路，西至南京西路、乌鲁木齐北路。南至延安中路，北至武定路范围内的公共区域 人民广场 东起西藏中路西侧人行道，西至黄陂北路东侧人行道，南起延安东路北侧人行道，北至上海大剧院和人民大道200号外墙沿线范围内的公共区域 淮海路沿线 东起淮海东路、西藏路，西至淮海中路常熟路、宝庆路口。南起肇嘉滨路，北至延安中路范围内的公共区域。 虹桥地区 是上海最早成型的CBD。该区域主要是东起延安西路、中山北路，西至仙霞路、古北路。南临虹桥路，北靠天山路的公共区域 徐家汇地区 东起肇嘉滨路、东安路，西至中山西路、宜山路。南临中山西路，北靠广元路的公共区域 发展特征 南京西路商圈 也称“静安南京路商业街”，规划定位是一条商业、商务结合的商业街。第一段(东段，到茂名路)建成了六大专业商厦和一批老字号特色店，适应了90年代上半期消费。第二段(中段，到常德路)，引入外资建成了经营国际品牌为主体的梅龙镇、中信泰富、恒隆三大广场，建成了中安国际名品专卖店一条街，到20世纪末本段为上海商业最高层次商业。第三段(西段，到静安寺，并延伸到乌鲁木齐北路)正在规划建设中。 淮海中路商圈 淮海中路是上海最繁华、最高档的商业路段，与南京路齐名。 以重庆南路为界，东到西藏南路，是淮海路CBD区域，聚集了众多顶