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学 术 论 坛 浅谈商品房预售模式 周 莉 (福建交通职业技术学院 福建福州 350007) 摘 要：商品房预售模式作为我国房地产销售市场的主要销售形式之一 ，已越来越普遍地变房地产开发企业所采用，它对于加快房地产融 资、活跃房地产市场，稳定房地产开发的外部环境 ，都有着积极地作用。然后在实际交易中，由于购房人对商品房预售市场认识不够，加之 现行法律法规的不完善，往往在实践中会 出现一些问题，因此，对于商品房预售模式的探讨也就具有十分重要的意义。 关键词 ：商品房预售 现房销售 房地产市场 中图分类号 ：F713．3 文献标识码 ：A 文章编号：1672-3791(2009)12(a)--O218--01 1商品房预售的产生与发展 房者对于法律知识的缺 乏 ，往往在遇到纠 只能取得其 中部分款项。 所谓商品房预售 ，是指房地产开发企 纷时，购房者就会沦为弱势群体 ，购房者的 以美 国为例 ，美 国也有商品房预售制 业 ，就是我们常说的开发商在商品房的建 利益很难真正的得到保障。 度，但预售所 占比例很小。根据美国法律的 设工程还没有竣工 的时候 ，将正在施工的 二是从 银行 角度而 言 ，预 售模式可能 规定 ，住房在没有正式竣工、没有经过验收 商品房预先出售给购买者 ，购房人交付定 会给银行带来 巨大金融风 险 。商 品房预售 的情况下 ，还没有形成真正法律意义上 的 金或预付款 ，开发商在合 同约定的时间向 制度 还隐藏着 巨大的金融风 险 。在此 种制 不动产 ，而未成形的不动产在许 多州都是 购房人交付现房 的房地产买卖行为 。在香 度下 ，开发商可将 已抵押 的商品房预售或 不允许交易的。在美国，所谓 的预售其实只 港 ，商品房预售被形象地称为 “卖楼花 ”。 将 已预售的商品房抵押 ，或进行房屋重复 是开发商在竣工前 的推广宣传和购买意 向 商品房预售是上个世$E90年代初从境 预售 ，以套取银行资金 ；预售商 品房后 ，开 协议 ，并不是真正意义上的销售，买卖双方 外引进的一项制度 ，相对于现房销售 ，属于 发商可能会席卷预售款逃匿导致 “烂尾楼” 只是根据意 向签订 “商品房预订协议书 ”。 期房性质 。商品房预售制度 的产生与我 国 等 。商品房预售制度本是为开发商资金问 根据美国法律 ，在这种情况下，开发商可 以 房地产市场 自身的特点紧密联系。一方面 ， 题解渴的，但 由于一些 中小开发商的诚信 要求有购房意愿的人缴纳一定数额 的订 长期 以来我 国城镇住房供应不足，加快建 度及 自身实力欠缺 ，在项 目得到银行贷款 金 ，但这部分订金并不直接交给开发商，而 设、增加住房供应是客观需要 。另一方面 ， 后无力继续进行开发 ，使银行蒙受 巨大损 是 由第三方(具有合法执照的律师事务所、 我 国刚起步的房地产业面临资金严重不足 失 ，背上 巨额不 良资产包袱 。 房地产经纪公司、保险公司、能够提供担保 的窘地。商品房预售作为一种新的销售形 服务 的政府有关部 门等)进行保管 。 式首先 出现在深圳等沿海地 区、继而在全 3 现阶段是否应当取消商品房预售 3．2在全国部分城市推行试点 国各地被普遍采用。近年来 ，房屋预售制度 现阶段是否应当取消商品房预售模 我们可以选择适当时机 ，先 以部分条 在一定程度上确 ：拉动 了我 国经济增长 、 式 ，已经成为近年来讨论的激烈话题 。2005 件具备 、市场运作相对成熟的城市作为试 促进 了房地产市场 的快速发展 。 年8月，中国人民银行在(2004中国房地产金 点城市 ，在这些试点城市先行推行取消商 融报告》中提到：“很多市场风险和交易问 品房预售制度 ，取而代之 的是商品房现售 2 商品房预售