伟业东莞万江风临美丽湾二期营销策划方案2014年最新修改稿.pptVIP

东莞市场 东莞市场 东莞市场 万江市场 万江市场 竞争楼盘 竞争对手分析 C－2 —— 园林景观 园林景观 景观 一期成熟社区 社区感弱 一期社区已成熟 社区 万江中心区，临江 88㎡三房33% 125㎡三房33% 130㎡以上（拼合）33% 约115㎡ 432套 滨江公馆 一期 —— 万江中心区，临路 地段 无拼合户型，实用型两房三房比例高 88㎡两房26% 95㎡三房50% 110㎡以上三房四房24% 户型 户均面积较小 97.85㎡ 套均面积 —— 388套 套数 比较优势 风临美丽湾 二期 主要优势：户均面积较小、实用型户型比例较高，一期的成熟社区 特点 与项目户型面积配比类似，且纯板式结构，优于项目二期； 位于南城通往项目的路上，对项目的南城及坝头客户截流明显； 三错层、N+1户型 赠送面积较大，也是该项目的重要卖点； 竞争楼盘 竞争对手分析 C－2 上东国际☆ ☆ 总建筑面积：39万平方米 容积率：2.0 建筑形式：17栋18层高的板式建筑 套数：750套（一期） 户型：90多平米三房约35套 其余均为110平米以上三房四房 平层结构：一梯两户，一梯三户 主宣传卖点：CBD 美式 竞争楼盘 竞争对手分析 C－2 —— 园林景观 园林景观 景观 靠近南城CBD 90㎡三房5% 110㎡以上三房四房(部分拼合)95% 约125㎡ 750套 上东国际 一期 —— 万江中心区 地段 无拼合户型，实用型两房三房比例高 88㎡两房26% 95㎡三房50% 110㎡以上三房四房24% 户型 户均面积较小 97.85㎡ 套均面积 —— 388套 套数 比较优势 风临美丽湾 二期 主要优势：户均面积较小、实用型户型比例较高 特点 与项目户型90平米以上户型面积结构相似； 是项目目前的主要竞争者； 大社区是主要竞争优势 竞争楼盘 竞争对手分析 C－2 理想0769 ☆ ☆ ☆ 总建筑面积：50万平方米 容积率：1.5 建筑形式：高层 套数：400套 户型：90-130平米三房四房 平层结构：两梯四户 主宣传卖点：50万平米大社区 别墅区的洋房 竞争楼盘 竞争对手分析 C－2 —— 50万建面大社区 15万建面社区 社区 —— 园林景观 园林景观 景观 万江商贸中心区 90多㎡三房50% 110㎡以上三房四房(部分拼合)50% 约108㎡ 400套 理想0769 —— 万江行政中心区 地段 赠送比例高，实用性高，有90平米以下两房 88㎡两房26% 95㎡三房50% 110㎡以上三房四房24% 户型 户均面积较小 97.85㎡ 套均面积 —— 388套 套数 比较优势 风临美丽湾 二期 主要优势：户均面积较小、赠送面积较大，有90平米以下两房 相比较一期，二期产品整体素质低于一期，无明显优势 相比较竞争对手，项目的主要竞争优势在产品：实用型产品，户均面积较小，赠送面积较大 产品小结 产品小结 C－2 一期成交客户分析 客户分析 成交客户以万江为主，城区及周边镇区也是客户的重要来源地。 C－3 个体户、公司职员（白领）是客户职业的主体。 一期成交客户分析 客户分析 路过（现场包装）、朋友介绍、住在附近是主要的认知途径。 客户购房目的主要是满足自住需求。 客户的需求集中在小三房和两房，以满足基本居住需求为主。 C－3 成交客户特征小结 客户分析 C－3 以25-35岁为主，客户的年龄段较年轻； 多为大专以下学历，个体户和公司职员居多，公务员和教师等较少； 大多数的客户在万江或者靠近万江的区域工作、居住； 新莞人为主，本地人较少，多次置业和首次置业各占一半； 多为满足基本自住需求客户，对价格和首付敏感。 讲究实用性，对景观、朝向等方面的要求不高。 大部分家庭有私家车，对周边配套较为关注， 家庭多有小孩子，较关注教育配套。 客户分析 C－3 年龄：年龄段减小5岁左右 客户职业：公司职员比例增加较多 置业目的：自住为主，投资客户基本消失 需求户型：满足基本居住需求的实用型户型受欢迎 敏感点：价格、首付 关注点：配套、教育 新政后，客户群发生了变化 成交客户特征小结 客户分析 C－3 客户购房三个重要关注点： 买得起——首付，供得起——月供 足够住——房间数量足够多，不一定很大 生活方便——买东西、看病、孩子读书方便 购房主要是为满足基本居住和生活的需要，二期户型吻合市场需求 二期户型特点 户均面积小，总价低 户型实用性较强 一期配套齐全 客户分析 C－3 好房子是物质层面的家：硬件 归属感是精神层面的家：服务 …… 对于年轻的“新莞人” SWOT策略推导 优势（S）： 劣势（W）： 机会（O）： 威胁（T）： 利用机会，克服劣势 发挥优势，抢占机会 减小劣势，