合富辉煌长沙上河国际商业广场（商业）营销策划报告最新修改完善稿.pptVIP

整合资源篇提纲 招商对销售的配合 招商策略的建议 经营发展定位对销售的配合 经营管理对销售的配合 功能与业态建议 项目建筑与工程对销售的配合 关于项目开发关注建议 项目定位建议 首期商业部分功能与业态总体建议 项目目标客户群定位 项目总体可持续发展定位 每个shopping mall都会有所不同，首先是消费者、区域观念、业态不同，体量不同，赢利模式不同，而由此产生的mall业态是不同业态的聚合，下面我们来看在开发节点上、区域上可借鉴学习的案例： 广州天河城广场开业于1996年２月.首期建筑面积１６万平方米，总投资１２亿元人民币。广场的整体建筑分为地上七层和地下三层，总营业面积达到１０万平方米。日均客流量１０—２０万人。集购物、美食、娱乐、休闲、商务于一体。 楼层 经营内容 Ｂ１：大型超市 吉之岛超市 Ｂ２，Ｂ３：大型停车场 一层： 商务中心、银行，百货合时装 二、三层：百货、美容与时装 天贸南大 四层 ：电器城、影音和家居城 五层 ：文化廊，游戏中心 六层 ：美食、餐饮和娱乐 七层 ：电器广场 天贸南大 漫步天河城广场,各种商品琳琅满目，吸引着八方来客。活力、魅力、和无限繁华。 天河城广场创下了十个最： 最早的股份制商业企业、最高速建成开业、最早引进外商零售百货企业、最具代表性综合经营模式、最现代物业管理、最大额单店销售、最大客流量、最满租位、最高效回报、最强力带动。 业态:以大型百货商场作为中流砥柱，小商铺群星拱月； 定位:天南南大赢得白领阶层的心仪，吉之岛天贸迎合年轻一代的时尚； 业绩:两家百货开业以来营业额呈两位数增长，利润更是成倍递增。 管理:天贸集团的天河城广场管理中心，一流的管理和优质的服务，营造了良好舒适的经营和购物环，赢得了顾客、租户的肯定和同行的赞赏，被评为全国“物业管理大厦示范单位”和“全省十佳文明市场”，成为远近闻名的天贸名牌。 相似优势 1.项目开发时位处所在城市新发展的东区。 2.项目开发期周边有高端的住宅区进入建设期及规划中，将成为未来所在区域的新城区中心。 3.是所在地的的机关新交通枢纽点\新居住中心\新商业中心\体育运动中心. 相似劣势 1.开发时区域居住人群不足，消费成熟指数面临着要有一定时期的培育期。 2.开发时商业氛围差。 3.开发时交通不完善。 4.开发时运营团队都没有运营购物中心的经验 。 不同之处:天河城作为国有企业投资而不出售产权，将物业作为长期投资来发展。但是我们仍然可以从其中值得学习的地方找到借鉴之处： 1.将管理理权集中在手上，在培育期时资金面临着困难时仍然坚持不出售产权。但是每个项目都有其特殊性.我司建议发展商在如何保持又出售部分产权又要把经营管理权集中在手上.这是最重要的。 2.邀请运营商业项目的顾问公司进行指导。积极学习现代商业项目的运营经验。此为快速的学习不走弯路的方法。 3.要有长处经营的心态及发展目标.比如天河城自己建立与吉之岛合作的百货业与自己的天贸南大百货业的经营.更好的了解具体工作行业工作与商户建立信心。 4.确保统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。 （1）统一招商管理：对招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 （2）统一营销管理：为MALL策划1年365天的系列营销计划。 （3）统一服务监督：成立管理委员会，指导、协调、服务、监督承租方的经营活动，保证MALL的高效运转。 （4）统一物业管理：有效地进行建筑空间的维护和保养，创造充满人文关怀的商业娱乐休闲空间。统一租赁管理。 （5）统一业态管理：对业态具有强大而迅速的调控能力。 售前必须引入不同业态的实力龙头商家.以主力店作为本项目的航空母舰.带动其它普通商户出海.提升出售商铺的价值. 为了配合销售的顺利进行，让市场造成本项目是品牌与大商家云集之地，造成一种高价值的市场投资机会。建议发展商做到: 营销推广前（4月前）整个项目确定三个主力店，第一期营业部分次主力店三到四家。功能店确定三到四家。在公开发售（5月前）前确定招商入场商家达40%以上。 招商是经营成功基础 众所周知，招商是经营的基础，只有招商成功才能谈经营。所以在开业之前，招商是所有商业项目工作中的重中之重。 尽管不少项目还没有投入经营，但是经营大战已经提前打响，而本项目诸多大商家至今进展仍没有实质结果,为了项目的运营及销售,建议其招商工作在销售前到位. 制定招商准则，严格审核、统一招商，并对所有招来的商户进行统一管理.设计一个合理的、符合实际的招商管理原则，是“统一招商管理”成功与否的关键。 　1：维护整体项目的产业经营黄金比例 因本项目是分期开发，招商要注意做到结合项目开发周期及区域的人口入住的发展阶段相结合.所以就要求开发商能更好的整合好整体开发顺序及对整体规划把握提出更高的要求。 我司认为项目要结合考虑零售、餐