万科世联北京六里屯17号楼项目营销策划报告最新房策资料.pptVIP

周边甲宅引发客户对本项目形象不利联想 后续入市项目无直接竞争产生 典型客户写真 旨在解决关键问题的营销策略及行动 0 【营销推广费用】 基于利润最大化方案的【营销推广费用】 附件:片区主要在售楼盘分析 上市套数2243套,成交套数1148套 成交总价区间主要集中在200-300万 存量市场1075套,主力户型160平米以下共330套。 周边主要在售项目推广语 朝阳公园片区在售楼盘销售情况 原因二——缺乏顶端豪宅品质感 原因三—外立面体现公寓高档形象 原因三—面积适中，总价区间合理 公园大道成交均价：16500元/平米，主力成交区间：200-400万 在售高层公寓层差情况 公园大道３#朝向差1500元 二期入市及销售情况 天安豪园项目情况 皇石国际公寓 整体销售情况 维多利亚公寓 9号公寓 公园大道整体项目情况 公园大道三期项目情况 三期成交户型总价分布情况 区域租赁情况统计 天安豪园——销售期14个月，销售率52%， 皇石国际公寓——销售期16个月，销售率50% 维多利亚公寓——销售期4个月，销售率18% 9号国际公寓—— 销售期4个月，销售率7% 观湖国际——销售期14个月，销售率80% 公园大道——销售期14个月，销售率98%。 销售业绩好 同一个片区，销售业绩产生巨大反差！ 销售周期长，销售业绩差 失败原因分析 成功原因分析 原因一——面积大，总价高 天安豪园 主力户型以２００平米以上为主 高区总价区间480万——600万 高区销售难度高 ９号公寓 B:379平米 C:425平米 M1:286平米 N2:286平米 O2:274平米 P1:269平米 大面积户型销售难度高 高层销售难度高 维多利亚公寓 高区总价区间270万——780万 G15:204平米 G16:252平米 大面积单位, 总价高,销售难度大 皇石国际公寓 天安豪园 维多利亚公寓 9号公寓 风格各异，但品质感不强。 成功原因分析 公园大道 观湖国际 干挂石材，高级外砖，风格简洁、形象挺拔。 采用铝合金扣板材料，形成简洁轻巧的立面风格。 原因二—高品质物业管理 公园大道——仲量联行 观湖国际——香港戴德梁行 11% 88 200平方米(含)以上 763套 合计 53% 409 160(含)-200平米 30% 231 120(含)-160平米 4% 32 100(含)-120平米 0.5% 3 60(含)-80平米 比例 上市套数 建筑面积 1、2、3、4# 建筑面积分布情况 一期成交总价区间 观湖国际一期：成交区间：100-200万　观湖国际二期：成交区间：200-400万 182 200平方米(含)以上 446 合计 216 160(含)-200平方米 37 140(含)-160平方米 7 100(含)-120平方米 4 80(含)-100平方米 三期上市户型面积区间分布 区域整体上市及成交解析 区域在售项目解析 与本项目条件类似项目 的价格解析 公园大道：各单元层差100元／平米 观湖国际：层差80元／平米 天安豪园：各单元层差100元-200元／平米 20层以上高层公寓普遍层差在100元/平米左右 朝向差：1300元/平米 3# 原则：与本项目基本条件类似项目 观湖国际朝向差分析 14900 社区景观 3C 14900 社区景观 2B 14900 社区景观 2A 无景观 无景观 社区景观 朝阳公园景观 景 观 14000 14000 14900 15600 价格（21层） 1B 1Ａ 3B 3A 户 型 6# 朝向差：1500元/平米 朝阳公园景观(700元)社区景观(900元)无景观 观湖国际6#朝向差1500元 各项目成交、销售情况总结 区域整体上市及成交解析 区域在售项目解析 与本项目条件类似项目 的价格解析 5# B# C# 7# 8# 4# 3# 2# 1# 推出时间: 2004年9月 763套 推出时间:2005年5月 270套 200-267 183套 2006.1 6 # 126-174 192套 2006.1 9# 215套 270套 763套 上市情况 200-288 2005.6 7、8# 2006.10 2004.9 推出时间 200-288 5# 120-200 1234# 主力户型 楼座 观湖国际 A# 9# 推出时间:2006年1月 375套 62.6万 总规模 5万 学校 10万 住宅地下车库 5万 园林 1.2万 会所 7.3万 写字楼 18万 二期 13.4万 一期 面积(平米) 功能 6# 一期成交户型情况 一期成交总价区间 二期上市户型面积分布图 二期成交面积分布情况 二期成交户型总价区间分布图 二期月销售情况 总建筑面积：53833