漯河项目产品优化建议沟通案地产资料.ppt

首先，结合项目自身情况对项目系统梳理分析，对项目进行定性与定位. 其次，站在市场的角度，对项目进行系统思考，从产品市场和客户市场中对项目进行机会论证。 最终，得出项目定位及整体运作规划。 项目分析 项目四临 项目地貌 项目环境 区位分析 城 市 郑州住房限购政策 产品市场  价格定位推理原则： 本项目客户定位------漯河中端为主打客户，具体为中小生意人，并考虑周边泛公务员阶层、产业人口和市区溢出人口。 现 状 分 析 户型定位原则 空间实用、功能合理、尺度适中，删除多余的与浪费的面积，追求零浪费，降低置业门槛（总房款）。 原则一：主流——市场热销户型——紧凑型 原则二：非主流——市场空白点——创新型 所有创新型都以高成本与高风险为代价，本案是公司当地第一个项目，建议采用紧凑型主流热销户型。 户型优化建议——3#楼 户型细节需进一步调整 调整后：两梯三户 两房 三房 三房 调整前：两梯四户 二房 一房 一房 三房 与左侧边单元对称 户型优化建议——1#楼 19M 22M 原方案中（户型平面图）商铺进深19米。 进深过大利弊分析： 利——1出面积，商业可售资源增加2商业单方售价比住宅高。（可比较总体收入） 弊——1压缩了楼间距2占用景观绿地3降低整个小区的品质4影响住宅部分售价5超长进深，采光差，降低了商铺的品质，影响商铺价格提升空间。 1#楼整体进深（商铺进深加上外置楼梯）22米，挤占本来就非常有限的内部绿地空间，考虑到部分停车位的设置，情况更甚。 16M 控制商铺进深，减小到16.5米（具体参照总平图）； 调整为 户型优化建议——1#楼 结合1#楼的实际情况：1#楼东西总体长77米，建议在设计户型组合时，采用两房与三房相结合、2房单元与3房单元搭配的布局形式，如中间单元为紧凑三房，两端单元为紧凑两房 1#楼户型布局示意图 紧凑两房 紧凑三房 紧凑两房 紧凑三房 户型配比建议—— 主力户型为紧凑两房80平米左右，紧凑小三房95~100平米三房一厅，110平米左右的三房两厅，功能齐全，面积紧凑。 引用元素： 观景窗、多阳台设计、挑高阳台、入户花园、多功能房等 100% 18620 194 7 合计 54 54 54 8 8 16 套数 27.84% 5400 100士5㎡ 三房（一厅） 3 4 单元数 3# (18F) 1# （6F） 楼栋 27.84% 4320 80士5㎡ 两室两厅 两梯三户 27.84% 5940 110士5㎡ 三房（二厅） 4.55% 880 110士5㎡ 三室两厅两卫 一梯两户 户 4.55% 800 100士5㎡ 三室一厅一卫 9.09% 1280 80士5㎡ 两室两厅 （套）比例 面积小计 面积区间 房型 备注：2#楼共50套，3-2,40套；2-2,10套。4#楼共50套，1-1,30套；2-2,20套 1、80平米二房二厅 2、得房率83% 3、小高层公寓， 5、南北通透 6、独立玄关 7、分离式卫生间， 8、卫生间距离卧室较近 9、卧室都带凸窗 10、舒适的室内尺度 11、独立生活阳台 产品特点 中 客户定位 84% 13.06 平方 63.66 平方 76.72 平方 得房率 公摊面积 套内面积 建筑面积 技术参数 A-80-2B1W-18F 户型编号 80系列紧凑二房 两分离卫生间 卧室都带凸窗　 工作阳台　 舒适的室内尺度　 厨房可打开，空间开阔 产品户型参考  RoomMax紧凑户型，深度挖掘空间潜质，充分利用有限空间、删除多余的浪费面积，最大提高得房率，创意更多实用功能，让家居生活更惬意。 [新功能主义——预留成长空间] 增设多功能房，可针对不同情境的成长家庭。考虑到生活习性上的差异，在功能区上做了明确划分，休憩区与活动区被区分，使得大家既能居住在同一屋檐下，又杜绝了互相之间的干扰。 [实用主义——空间利用最大化]在接近黄金分割比的空间布局中，面积设计紧凑，高空间利用率。紧凑户型，使空间利用最大化。休闲阳台，超值实用。有限空间，创造无限可能。 [舒适主义——人性关怀无微不至]?卧室与之间过渡空间适中，舒适而不浪费；主、次卧和书房均设飘窗，采光充足；U、L型厨房设计，洗、切、炒一条直线操作，省力省时，动线流畅，方便使用。 [享乐主义——随时随地全家共享] 大尺度宽朗客厅，朋友聚会、家庭娱乐，空间阔绰；创新式三分离卫生间，保证隐私，气派大气，享受生活更惬意。 户型设计理念 关键一：宽飘窗 关键二：大客厅 关键三：高得房率 关键四：多功能房 关键五：零浪费 关键六：更人性 RoomMax六大关键点： 餐厅与阳台延展了客厅空间和功能，房屋的实用性更强，空间不受干扰性，客厅连接阳台，采光充分，空间外延