关于“承租人优先购买权”的立法缺陷.pdfVIP

口口口 固圜固 l 囵圜口 关于 “承租人优先购买权的 立法缺陷 文 ·刘彤海 河南尊严律师事务所 围 《合同法》第 230条规定了房屋承租人对所租房 院颁发的 《城市私有房屋管理条例》(以下称条例)。该 《条 囝屋具有优先购买权的法律制度 ．f}1因其立法技术 例》第 11条规定 ：房屋所有人出卖租出房屋 ，须提前 3个 和理论上的不成熟 ，在司法实践中引起 J渚多争议，很有 月通 知承租人 ．在同等条件下 ，承租人有优先购买权 。我 必要进行深入的研究和讨论。 国 《民法通则》并无优先购买权 的规定 ，但最高人民法院 以此案为例 ：出租人甲因急需还贷，将一栋商品楼 1988年的 《关于贯彻执行 民法通则若干问题意见》(试行) (一楼商铺 已经 出租 )出卖给 了第三人 ，冈出租人 尚欠银 第 l18条却规定 ：出租人出卖出租房屋 ，应提前 3个月通 行贷款，此房处于抵押状态。买卖双方约定 ，出租人收到 知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权 ，出租 第三人房款后 ，在 3个月内将房屋产权过 白到第_二人 ，否 人未按规定 出卖房屋 的，承租人可以请求人 民法院宣告 则承担 30％的违约责仟 买卖合同签字后，第三人如约将 该房屋买卖无效 。这显然是承继了 《城市私有房屋管理条 全部房款给付 了出卖人。在房产尚未办理过户手续时 ，商 例》的规定 ，不同的是增加了宣告买卖无效的条款。该司 铺承租人 以剥夺了优先购买权为 由将出租人和第 i人起 法解释显然超出了 《民法通则》关于出租房屋的规定 ，作 诉到法庭 ，要求确认买卖 合同无效：此时的第 人面临十 了扩大的解释。《合同法》第 230条还规定 ，出租人出卖租 分不利的境地 ：确认买卖合 同无效 ，出卖人已将 房款用于 赁房屋的，应当在出卖之前 的合理期限内通知承租人 ，承 偿还他人债务 ，无力返还 ；得不到合 同约定的违约金 ；承 租人享有 以同等条件优先购买的权利。此规定虽与 《条 租人拿不出50o万元的房款购买此房产 这时的第三人 例》及司法解释一脉相承，但又出现了 “3个月”与 “合理期 该如何得到实质 的而不是形式上 的救济? 限”的冲突。从法律位阶上讲，《合同法》的效力显然高于 司法解释 ，但法官如何 自由裁量 “合理期限”，目前 尚无规 一 、 我 国承租人优先购买权立法的历史沿革 定 我国关于承租人的优先购买权肇端 Fl983年 国务 在研究承租人的优先购买权时 。笔者注意到全 国人 中国律师 CHINESELAV ER 20o9 4· 65 口口口 固囝 目