2103年沈阳世茂诺丁山亿达玖墅房地产项目成功营销案例分析报告.ppt

——世茂诺丁山营销案例分析 销声匿迹到全城热销的华丽转身 * 发展时间节点 2010年面市销售惨淡，历经2年，重新定位产品，2012年9月重新入市一炮走红 2010年12月 首次开盘仅售7套，市场反应效果惨淡 2012年7月 项目封盘、酝酿与转型 2011年11月 在售产品： 联排：180平、260平，均价：12000-14000元/㎡ 双拼：260-270平，均价：17000元/㎡ 更换案名重新面市 面市产品： 联排：140平、190平， 总价：120-220万 2012年9月 集中轰炸式宣传 前期蓄客60组，20万抵30万优惠 9月29日开盘热销，当天认购34套 截止至10.7，共销售60余套，销售额近1个亿 持销期销售惨淡 推翻原有在建产品，重新规划 * 2012年下半年，在棋盘山别墅市场惨淡的背景下，世茂诺丁山为何能8天狂销1亿？ 1.高赠送带来高附加值 4.低总价带来高性价比 3.强势宣传推广带来口碑效应 2.”圆梦别墅”精准确定目标客群 * 1 产品分析 * 项目名称 世茂诺丁山 开发商 沈阳兆隆地产开发有限公司 物业位置 东陵世博园西门对面 占地面积 23万㎡(首期) 建筑面积 9万㎡（首期） 容积率 0.38 绿化率 45%? 物业类型 联排、叠拼、双拼 在售主力面积 联排140㎡、190㎡； 主力总价 联排150-240万 装修标准 清水 物业公司 北京中原华夏物业管理有限公司 物业费 4.5元/平米/月 基础信息 * 核心规划面积设置为联排产品，4-6联排，地上3层，地下1层 项目北侧规划5-7层叠拼产品 临湖东侧位置，景观资源最好位置规划双拼产品 联排产品 3万平湖景资源 一期爵士山 项目规划 * 190㎡ 140㎡ 140㎡ 140㎡ 190㎡ 140㎡ 190㎡ 140㎡ 140㎡ 190㎡ 联排产品：4-6联 面积区间：140-190㎡ 190㎡ 190㎡ 190㎡ 190㎡ 190㎡ 190㎡ 190㎡ 190㎡ 190㎡ 190㎡ 190㎡ 联排产品：5-6联 面积区间：190㎡ 产品规划 * 大量的红砖外露，以原始的状态展现产品品质 建筑风格 纯英伦建筑风格 * 暖红色砖瓦 暖灰石材 暖灰石材 大量红褐色面砖的运用导致整体建筑色调以深色为主， 辅以少量暖灰色石材中和，整体建筑感觉走暖色调为主 建筑风格 * 墙面铺贴方式主要采用横、竖贴错缝，地面铺贴方式为人字铺 横贴错缝 竖贴错缝 线脚处理 人字铺 建筑风格 * 园林景观 东南亚园林植被，应景效果好，但无集中景观，持久性差 * 地下室 南花园 北花园 平台花园 三层露台 二层露台 二层挑空 三层挑空 联排：140平 三房一厅三卫 户型紧凑，80㎡地下室+露台赠送；50-60㎡南北花园赠送；三层挑空，增大改动空间，附加值大 赠送面积 挑空空间 采光井 户型分析 * 地下室 北花园 南花园 露台 露台 露台 露台 二层挑空 三层挑空 联排：190平 三房二厅三卫 平台花园 采光井 赠送面积 挑空空间 100㎡地下室+南北双露台赠送、150㎡南北双花园赠送、三层挑空增大改动空间 户型分析 * 入户 2F 3F 北侧花园 南向退台方式 北侧花园 北向退台方式 北向采用层层递进式退台，保证北向每层均有露台 2F 3F 北向采用交错式退台，保证南向二层、三层均享受大面积露台 户型分析 南北多露台、层层退台式设计、大面积露台赠送 * 样板间展示 地下室暖色调的布置，增加地下的明亮程度 入户门口摆设盆栽，增添情景化元素 露台添设桌椅，更具生活化的氛围和元素 精湛、细致的软装提升品质 * 2 客户定位 * 精准的客户群体定位：“全城寻找少壮派” 25-30岁 首置、刚需客户，经济实力较弱，事业还在起步阶段 30-40岁 置业产品多为经济型一房、常规型和舒适型两房或者soho类公寓 二次、三次置业型客户，具备一定经济实力，事业已经稳定且处在上升阶段 置业产品多为常规型三房、舒适型三房、多层、洋房、经济型别墅 40-55岁 多次、终极置业型客户，具备较强的经济实力，事业处于巅峰阶段 置业产品多为大平层豪宅、豪华型洋房、别墅 少壮派 55-65岁 终极置业型客户，置办宽敞舒适型产品养老、度假，且大部分为子女为其购房 置业产品多为多层、洋房、别墅 * 何为少壮派？ 他们是30-40岁的城市精英，事业稳步且处于上升阶段 他们是城市的中坚力量，具备一定的经济实力 他们大多为三口、四口之家，希望而立之年回馈挚爱的家人 * 王先生：除了如此高贵华丽的装修外，最让我惊讶的是，原以为140平和190平 的别墅空间会非常狭窄，没想到来样板间一看，赠送的面积如此之大，整个户 型显得非常宽敞明亮，完全符合一家三代人居住的需求 张先生：我关注棋盘山别墅很久了，多数楼盘都看过，但