常州市商业市场调查研究专题.ppt

* * 常州市商业市场调查研究专题 东经120°纵贯俄、中、菲、印、澳五个国家，也是北京时间的标准线；常州是东经120在中国唯一被穿越城区的城市，承载了常州独特的地理、文化特色 发展机遇 国际视角 俄罗斯 中国 菲律宾 印度尼西亚 澳大利亚 东经120度经线 常州 * 作为长三角重要节点枢纽城市，三大主题公园的横空出世，使常州已具“中国版奥兰多” 雏形，成功跻身长三角重要的旅游城市之列，并具备独特的城市旅游气质 发展机遇 长三角视角 苏州 无锡 常州 中国版奥兰多 ——常乐之州 人间天堂 ——江南文化 太湖之城 ——亲水度假 2001 2010 2011 无中生有：恐龙园 点土成金：春秋淹城 从虚到实：嬉戏谷 * 但由于常州旅游产品单一，游客逗留时间短，以过境旅游为主，面临实现从旅游城市向休闲城市转变的新课题 发展机遇 城市视角 71%的人在常州停留1-2天 城市功能——由旅游城市向休闲城市的转变，打造长三角地区休闲度假中心城市之一和全国休闲度假旅游的示范性城市； 城市地位——由江苏旅游大市向旅游强市转变，努力跻身江苏旅游第一方阵； 旅游地性质——由旅游过境地向旅游目的地的转变； 旅游业态——从相对独立业态向综合产业转化，形成产业融合发展的大旅游产业格局； 增长方式——由数量型向数量与质量并重型转变； 产业地位——从服务业重点产业向国民经济战略性支柱产业转变 常州旅游业十二五规划—— 六个转变 * 从城市生态设施建设来看，以主题公园为龙头、以大型城市公园为节点，常州正在步入休闲时代，初步改变常州过去工业城市形象… 发展机遇 城市视角 恐龙园 紫荆公园 春秋淹城 嬉戏谷 青枫公园 红梅公园 新北中心公园 武进新天地公园 北塘河 南运河 太湖湾 城市休闲名片——三大主题公园： 环球恐龙城 3.2k㎡ 春秋淹城 3 k㎡ 动漫嬉戏谷 1 k㎡ 大型城市公园： 紫荆公园 300亩 新北中心公园 145亩 青枫公园 675亩 红梅公园 500多亩 武进新天地公园 480亩 …… * …难以肩负常州向休闲城市转型的重任，缺乏足以代表城市形象和活力的以都市休闲娱乐为主的时尚消费高地 发展机遇 常州？ 区域 项目 营业时间 规模 定位 中心区 南大街步行街 2005年 12万平米 以中档购物为主 莱蒙都会 2004年 10.5万平米 综合性购物中心，有一定体量的休闲娱乐业态 运河5号 2008年 3.2万平米 老厂房创意商业 新北 万达广场 2011 17万平米 面向本地市民的一站式购物中心 太阳城 2007年 7万平米 定位模糊，经营惨淡 常发广场 2011 28 面向周边的时尚生活中心 武进 莱蒙城 2010 5万平米 城市大盘的配套商业 新天地不夜城 2009年 10.2万平米 区域性街坊式街区 大学城商业街 2008年 16万平米 面向在校学生及周边居民 每一座城市都应有一个代表城市形象的休闲娱乐名片 现有商业项目难以成为代表常州的都市娱乐名片 上海。。。 有新天地 武汉。。。 有楚河汉街 苏州。。。 有李公堤 城市视角 * 【商业环境】从恩格尔系数来看，常州已进入“富裕”阶段，随着收入的不断提高预示常州商业消费市场有很大的发展空间 1、常州历年社会消费品零售总额（亿元） 2、常州历年人均可支配收入（元） 3、近几年常州恩格尔系数变化情况 4、近几年常州人均储蓄存款余额（元） * 【商业格局】商业层次分明，梯队式级差效应已形成，市中心传统核心商圈和新兴商业中心共存发展 商业中心 区域范围 商业体量 物业吸纳率 1F平均租金 延陵西路商圈 和平路-怀德路-青果巷-局前街 106 95% 南大街：6-10 延陵路：4-8 莱蒙都会：9-12 新北区商业副中心 黄山路-通江路-黄河路-太湖路 82.2 70% 2-5 武进区商业副中心 人民路-花园街-常武路 86.45万 55% 南洋商贸广场：1 人民路：3-4 商业/住宅价格比由内向外依次递减 市级商业中心 市级商业副中心 区域商业中心 一主两副七节点的商业格局 * 【商业现状】在政策打压住宅市场的情况下，大量开发商转战商业地产，常州商业地产逐步升温，常州城市进入商业开发热潮，整体商业体量供大于求… 常州商业地产进入开发热潮 政府整体投资规划方向助推，根据常州市商业布局的总体规划，常州商业中心的数量在2020年将达到17个，划分内、中、外三个商业圈层 知名开发商抢滩商业地产，如近期全国如万科、金地、龙湖、宝龙等知名住宅开发商进驻商业地产 商业供应量剧增，空置率增高 截止2011年底常州市区商业用房余量约为200万㎡，按照11年月均去化4万㎡计算，余量需要50