浅析城市土地储备经营制度对房地产市场的调控作用.pdfVIP

科技情报开发与经济 SCI—TECHINFORMATIONDEVELOPMENq’＆ECONOMY 2009年 第 l9卷 第32期 文章编号：1005—6033(2009)32—0080—03 收稿 日期：2009—09—12 浅析城市土地储备经营制度 对房地产市场的调控作用 杨 波，杨亚西 (重庆邮电大学经济管理学院，重庆，400065) 摘 要：从城市中观层次出发，探讨 了城市土地储备经营制度建立的方法和模式，分析 了城市土地储备经营制度对房地产供给总量、房地产供给结构和房地产价格的调控作 用 。 关键词：城市土地；储备经营制度；房地产市场；房地产价格 中图分类号：F293．3 文献标识码：A 自2004年以来，国家先后出台了一系列金融政策，试图抑制 外还利用土地储备机构中出租和出售的土地收入来征购部分新 过热的房地产投资以及持续快速上涨的房地产价格 ，但至今收 的土地。 效甚微。究其原因：一是过分依赖中央政府的宏观调控 ，忽视了 第二，土地储备。政府购得土地后，都需要储备一段时间。一 房地产业区域性极强的特点，没有充分发挥地方城市政府的中 方面 ，为了让储备的土地升值 ，凶为一般情况下，土地价格与生 观调控作用；二是过分依赖金融调控政策 ，忽视了城市土地调控 活消费价格指数走向一致 ；另一方面，需要进行土地的整理和改 政策的作用。因此，本文从城市中观层次出发 ，研究城市土地储 造工作，使土地具备足够的开发条件能满足受让人的开发 目的。 备经营制度及其对房地产市场的调控作用，期望为调控房地产 也就是说，对于那些已规划好准备投入市场的土地 ，政府一般是 业探寻一种新的思路。 先搞好前期开发，如平整土地、修路、铺人行道 ，建设好供水、排 污等公共设施 ，然后再将这些土地出租或出售。转让}JI去的土地 1 城市土地储备经营制度的建立 只是土地储备机构中一部分已进行了前期开发的土地 ，其中开 土地储备经营制度最早起源于 1896年的荷兰，此后 ，法国、 发条件还不成熟的农地仍需要继续投入使用。 瑞典、英国等国的许多城市政府也成立了类似机构。随着时间的 第三，土地出让。根据城市建设用地的需要 ，政府将那些经 推移，土地储备的功能也 日臻完善，美国和欧洲许多国家已将这 过一段时间的储备并已完成前期开发的熟地分期分批地推向市 种储备机制称为 “土地银行(1andbanking)”，目前 ，瑞典的斯德哥 场。经过储备后进人市场的土地，其出让价格并不取决于政府在 尔摩市就拥有西欧最大的土地银行。土地储备经营制度的动因 该土地上所投入的实际费刚 (政府投入的实际费用包括购地费 大多来 自都市人 口急剧增加导致的住宅供给压力、地价急剧上 用、货款利息和前期开发费用等)，而取决于该土地的使用性质。 涨等都市发展问题，同时有部分国家因社会福利制度推行的需 具体来说 ，工商业用地的出让价格总是高于政府投入该土地的 要也开展相应的土地储备。从政策 目标看，各国实施土地储备政 实际费用 ，而资助性住宅用地和公益事业用地的租售价则低于 策的目标基本定位在促进都市有计划地均衡发展、提供住宅和 市场价。 改善都市生活环境、抑制土地投机和平抑地价等方面。综合欧美 对于巾国来说 ，城市土地储备经营制度是土地使用制度改 各国的特点，城市土地储备经营一般由收购、储备和出让 3个主 革和城市土地市场发展过程中应运而生的一种新型的城市土地 要环节构成。