“业主身份认定与物业服务费交纳主体确认”纠纷的典型案例评析.pdfVIP

维普资讯 实 务 PRACTICALAFFAIRS 53 维普资讯 实 务 54 PRACTICALAFFAIRS 0 } 嗍 瑚 一 一 … … 觚 … 黼 一 ～ 一 ～ 之后 实【务指南】 现实生活中，物业业主身份的认定意义重大，涉及某一主体能否享有业主权利及应否承 担业主义务等根本问题。其中哪些 “业主”、从 “何时 “起需承担交纳物业服务费的义务，在 物管服务实务中常会引发纠纷。处理此类纠纷时应注意如下问题 ： 1．已实际居住但未获所有权之前，买受人是否为业主。作为不动产 ，房屋等物业所有权需 经登记才发生移转，因此，房屋买卖合同签订与房屋所有权过户多数情形下并未同步进行。从 我国物管法规来看，物业所有权人是业主。然而 ，买受人在物业所有权过户手续办理完毕前， 因其并未获得房屋所有权，所 以此时虽已入住的买受人仍非所有权人。但从 目前国内各地物管 实践来看，不管购房人是否取得房屋所有权，购房人均从办理入住手续开始即交付物管费用。 按物管法规之规定，应当纳物管费用的是业主 ，那么，此时未获产权的业主是否有义务交纳物 管费用呢?例如，1998年1O月，张某与开发商签订了商品房销售合同，约定张某以每平方米 4700元价格购买广州白玉苑商品房一套。1999年4月，张某办理了入住手续并实际居住 ，但未 办妥产权过户手续 。虽然入住后 ，张某一直催开发商办理产权过户手续，但未能如愿 。从 1999年8月开始 ，张某以并非业主为由拒付物业服务费。物管公司认为，张某是实际居住人 ， 享受了物管服务，理应交纳物业服务费。我们认为，虽然买受人尚未获得所购房屋的所有权而 成为名副其实的业主，但其对入住房屋已获占有控制和实际居住的权利 ；而且 ，已办入住手续 的买受人将从物管服务中受益，要求其支付物业服务费当属合理。当然，针对虽已办理入住手 续但未实际入住的买受人 ，可协商适当少交服务费。综上，获得物业所有权之前的买受人虽非 真正意义的业主，但仍应按业主标准履行物管服务中的交费义务。 2．商品房出售前，开发商是否为空置房业主。建好的商品房在出售给购房人之前，房地产 开发商已登记为产权人，即所有权人，故开发商是空置房业主。因此，在物管服务中，开发商 亦应交纳物管费。国务院 《物业管理条例》第四十二条第二款就明确规定： “已竣工但 尚未出 售的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”进一步，谁有权向开发商收取物管费?依上述条 款规定，物业公司可依物业服务合同对开发商享有请求其支付空置房物业服务费的债权，因 此，应由物业公司向开发商收取，其他业主无权直接向开发商催交或收取。 维普资讯 3．虽已获物业所有权但未拿到钥匙时，业主能否拒交物业费。不动产所有权的取得与不 动产实际交付是不同概念。所谓 “实际交付”应理解为义务人将房屋钥匙交付所有权人 ，从 而使所有权人 (业主 )取得对房屋的占有、使用权。虽然国务院条例 已明确规定已竣工但尚 未交给物业买受人之物业的物业服务费用 由建设单位交纳 ，但物业服务实践中，开发商多通 过前期物业服务协议，约定物业公司负担交付房主钥匙的义务。若物业公司 (或开发商 )消 极不作为，未履行交付房主钥匙的义务 ，导致房屋钥匙仍在物业公司 (或开发商 )处，则诉 争房屋并未完成实际交付，业主并未获得对该房屋占有控制和实际居住的权利，从而也就不 能从物业公司的物业服务中受益，此时要求其支付物业服务费欠缺合理性基础。因此，已获 物业所有权但未拿到房屋钥匙而没有实际入住的业主，可拒交物业服务费