淮安魅力东方市场研究及产品定位报告地产文件.pptVIP

1号楼业态定位建议——应对未来人口导入生活配套需求，聚集人流，提升商业氛围 1、建议将1-3层（暂定）引入一家大型卖场 2、建议引进一家小型电影院 大型超市： 建议商家——世纪联华、乐购、家乐福 理由：区域未有一个大型shoppingmall，随着富士康二期及其周边制造型企业产业人口导入，日常生活型消费需求将非常大，对于本案聚拢人气并且打造区域核心商圈作准备 小型电影院： 建议商家——星美国际影院、新南国影院 理由：相对于影院，开发商前期投入与后期维护基本是不盈利，虽然富士康内有园区影院，但其时尚及信息前卫性较差已经不能满足区域现有的需求，并且在业态组合上夜保证了整个商业综合体的完整性，对本项目形象提升及后期运营作用巨大 2、客源定位—经营者客源 自用客 购置物业并自己经营、通过经营利润或物业增值而牟利的客户，是本案的边缘客群。 自用客购置物业时，主要考虑——1、商业环境及运营前景； 2、开发商在商业运营方面的投入； 3、售价与租金之间的比例关系。 投资者 并无自营的打算、希望通过租金收入或物业增值而牟利的客户，是本案的核心客群。 此类客群投资时，主要考虑——1、投资回报； 2、投资风险； 3、物业增值空间。 多重需求客户 看好项目的升值潜力及区域发展前景，今后自用、投资兼有的多重需求客户是本案的重要客群。 此类客群投资时，主要考虑——1、投资回报； 2、投资风险； 3、物业增值空间； 4、商业环境及运营前景。 客户群分析 客户定位 纯投资客群:淮安本地：家庭年收入约6万元左右。经济条件较好，有稳定的收入来源，工作稳定积极。 事业机关单位（卫生、教育等）、制造业就业人员（主要为富士康等园区的技术高管）房地产需求规模较大且多为二次置业。 异地投资客:收入较高，文化背景多元化，多为周边城市和江浙一带的投资客。 投资、自用兼有的客群:家庭年收入约10万元以上。经济条件较好，有相对稳定的收入来源，文化背景多元化。 个体私营业主。 重要客户 游离客户 核心客户 重要客户 游离客户 区域来源：淮安全市 职业特点：较高收入的技术人员（工程设计）、区域富裕者、个体私营业者 置业目的：自营投资兼有 价值取向：关注地段 置业特征：自身资金有限，筹款购铺，由直系亲朋经营 重要客户：自用、投资兼有的多重需求客户 区域来源：市区内各管辖区域楚州、淮阴等及下属管辖县盱眙、金湖县等，外省(如江、浙等地) 职业特点：个体私营业者、企事业管理中高人员，外地投资客则不固定 置业目的：投资，出租占一定比例 价值取向：关注商铺的地段 置业特征：看好升值潜力，或者用来做养老保证 核心客户：淮安中高端收入者和外地投资客 趋于来源：职业特点：不固定 置业目的：自用 价值取向：关注地段 置业特征：住宅、商铺一起购买 游离客户：纯自用 项目客户定位 THANKS！ 商业空间—开发区人均商业面积达到3，供大于求现象严重 开发区人均商业面积与其他类园区对比 0.0 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0 1.5 2 3 4 人均商业面积 0.80 1.80 3 昆山经济开发区 苏州工业开发区 淮安经济开发区 发展理论—了解淮安商业发展现状，预测淮安商业向综合性商业方向转变和提升的机遇 集市沿街商业 大型综合超市 专业店 仓储式购物中心 便利店 都市MALL 郊区MALL 百货商店 批发市场 $500以下 $500~1000 $1000~3000 $3000~5000 $5000~7000 $7000~10000 $10000以上 生存需求 价格 品质 传统形态阶段 业态丰富阶段 业态替代阶段 随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展 伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区 形成条件 形成过程 随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争 市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争 商业业态细分完全，总量饱和 阶段特征 刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分 城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能 相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格或服务的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额 市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力 文化、情感需求 便利 敏感因素 人均