廉租房投资信托(REITs)法律分析.pdfVIP

内容摘要 “人人享有适当的住房”为内容的住宅权是公民的一项基本权利，国家 有责任和义务尊重、保障、实现公民的住宅权。建立健全住房保障体系正 是国家履行其义务的的重要举措。廉租房制度，作为住房保障体系的重要 组成部分，对解决低收入家庭的住房问题发挥着积极的作用。 当前，中国的廉租房制度正处在起步阶段，在资金瓶颈的制约下，发 展缓慢。有学者建言，可借鉴国外房地产投资信托成熟经验，组建中国廉 租房 REITs （Real Estate Investment Trusts ，缩写为 REIT ，复数形式为 RETIs ，即房地产投资信托），解决廉租房资金来源问题。REITs 进入国 内时日尚浅，缺乏其发展所需的法律环境，而国内学者对廉租房 REITs 的研究还主要局限于经济学、管理学等层面，从法学层面对廉租房REITs 的研究，则较为零星且尚未形成体系。法学研究的滞后，影响了廉租房 REITs 在国内的发展，未能起到缓解廉租房资金瓶颈问题的作用。因此， 深入分析廉租房 REITs 发展所面临的法律问题，并在此基础上设计出具 有操作性和系统性的法律规范，对廉租房 REITs 的发展、推动廉租房制 度建设具有极其重要的理论价值和现实意义。 有鉴于此，文章本着探索的态度，从 REITs 和国内廉租房制度的概 念和发展历程着手，结合廉租房 REITs 的模式设想和可行性分析，对廉 租房 REITs 法律制度建构进行了较为系统和全面的探讨。笔者希望通过 上述论述，能够对中国廉租房制度的发展有所裨益。 本文约二万七千字，共分为三个部分： 第一部分引入廉租房REITs 的概念。首先介绍了REITs 的概念、发 展现状、分类及运作流程，又将 REITs 和其他金融工具作了比较，并概 括了世界各国投资信托的发展对中国引进及发展 REITs 的启示。其次， 介绍了廉租房制度及其在国内的发展、存在的问题等，着重指出阻碍廉租 房制度进一步发展的是其资金来源问题。在综合上面论述的基础上，引出 廉租房与REITs 结合的设想。 第二部分探讨廉租房 REITs 模式设想及其可行性分析。首先介绍中 国发展廉租房 REITs 的模式设想及其思路，认为实务操作可以采用在信 托型 REITs 中导入基金运作模式的做法。其次，进行中国发展廉租房 REITs 的可行性分析，认为随着配套法规的逐步完善，中国采用投资信托 1 为廉租住房建设融资，既有巨大的市场需求，又有平稳的资金来源，还可 促进住宅产业的可持续发展、提高廉租房体系的效率和透明度，对缓解银 行资产的风险具有现实的意义。 第三部分进行廉租房 REITs 的法律制度构建。本部分论述了中国廉 租房REITs 的法律制度构建，是文章的重点。在前文廉租房REITs 模式 设计和可行性分析的基础上，笔者从法律原理、法律环境、具体措施、法 律衔接和风险控制五个方面探讨了廉租房 REITs 法律制度的构建。首先 从所有权的分离、资产具有独立性以及民事责任的独立和有限性三个方面 进行了廉租房REITs 的法律原理分析。其次，总结了美国REITs 法律环 境对中国廉租房REITs 立法的启示：设立REITs 专项法、免税收和加强 流通性和“有条件的优惠” 的立法原则。笔者认为，中国廉租房REITs 的法 律制度构建，关键是要统一制定廉租房 REITs 专项法规、营造适合廉租 房REITs 发展的法律环境，并论述了具体立法措施。进行法律制度构建， 风险控制与现有相关法律规范的衔接问题也是需要关注的重点，文章就此 进行了简单的探讨。 关键词： 廉租房 投资信托 法律制度构建 模式设计 可行性 2