对四川省彭州市葛仙山镇农村房屋抵押贷款情况的调查研究.pdfVIP

内容摘要 集体土地用益物权和宅基地房屋所有权是农民手中最大的合法财产权。发展农村产 权抵押贷款，是发挥农村土地和房屋融资作用、解决农村发展资金不足、促进农民增收 的有效手段。但是，农村产权抵押贷款存在着两大矛盾，一是农村产权抵押贷款的有益 实践与现行法律限制其抵押之间的矛盾；二是农户巨大的融资需求与金融机构怠于开展 农村产权抵押贷款业务之间的矛盾；加之配套措施不完善，农村产权抵押贷款发展困难 重重。 2009年起，四川省成都地区开始探索以集体建设用地使用权、土地承包经营权、农 村房屋产权为主的农村产权抵押贷款。成都地区彭州市于2011年首次在葛仙山镇进行农 村房屋抵押贷款尝试。作者通过对四川省彭州市葛仙山镇农村房屋抵押贷款情况进行调 查，总结其取得的成绩，分析存在的问题，力图为国家社科基金项目“农村土地‘三权’ 抵押融资窘境及改革研究”提供一定的实践素材，为农村产权抵押贷款实践的改进及相 关立法修改提出具有参考价值的建议。 第一部分是对本次调查的基本情况进行说明。本次调查是在2013 年7 月至9 月及 2013 年12 月至2014 年2 月期间，于四川省彭州市葛仙山镇进行。葛仙山镇是彭州市传 统的旅游强镇，截至 2010 年止，农村房屋确权颁证工作基本完成。农户有以农村房屋 等产权融资用以促进农家乐提档升级的愿望强烈，具备开展农村房屋抵押贷款的基本条 件。在当地政府的推动下，2011 年葛仙山镇5 户农家乐业主利用房屋产权向彭州市农村 产权流转融资担保公司提供反担保，由其作为保证人，从成都农商银行彭州支行获得5 年期贷款共计240 万元。 第二部分是结合现行法律及其它规范性文件关于农村房屋抵押贷款的规定，对彭州 市开展农村房屋抵押贷款的政策进行分析讨论。现行法律对农民拥有的农村房屋所有权 抵押贷款无明确规定，但《担保法》、《物权法》禁止宅基地使用权的抵押，根据“房 地一体”原则，导致宅基地上房屋抵押贷款受限。从 2008 年起，国家逐步开始探索宅 基地使用权的抵押。彭州市农村房屋抵押贷款试点采用的做法是贷款农户需将房屋占地 范围内的宅基地使用权变更为集体建设土地使用权，再以房屋作为抵押物贷款，使房屋 占地范围内的集体建设用地使用权同时抵押，则符合《担保法》、《物权法》的相关规 1 1 定，这就有效回避了现行法律对宅基地使用权抵押的禁止。 第三部分是从七份调查记录中总结彭州市农村房屋抵押贷款存在的普遍问题。从金 融机构角度看，农村房屋抵押贷款存在整体信用环境不佳、农村房屋产权不完善、价值 评估机制不健全、产权交易中心没有发挥应有作用，以及没有真正建立起风险补偿机制 等问题。从农户的角度来看，农村房屋抵押贷款存在着手续繁琐、担保费及贷款利率较 高、贷款对农户自有资金的要求较高等问题。 第四部分是调研的结论与建议。在肯定彭州市葛仙山镇农村房屋抵押贷款试点取得 的成果上，提出立法建议和具体完善措施：要修改《物权法》、《担保法》、《土地管 理法》等相关法律，解除对宅基地使用权抵押的禁止；要切实提高农户信用水平，改善 农村信用环境；要建立健全农村房屋价值评估机制和流转交易平台；要切实建立风险补 偿机制，提高金融机构参与农村房屋抵押贷款的积极性；要进一步建立与完善农村社会 保障体系及农村保障房制度。 本调研报告建立在实地调查基础之上。随文附上作者对彭州市市委统筹办、发改局 金融办、葛仙山镇政府、彭州市农村产权流转融资担保公司、成都农商银行彭州支行、 相关农户等调查报告七份。 关键词：农村产权；农村房屋抵押贷款；宅基地使用权 2 Abstract Collective land usufructuary right and house ownership are the largest legal property right of farmers. Launching rural property mortgage is an effective way to play the financing role of rural lan