关于我区物业管理工作的调查与思考-第三期.docVIP

第 三 期 二〇一〇年十一月二十五日 关于我区物业管理工作的调查与思考 拱墅区人大常委会城建环保工委 物业管理是城市更新与发展，城市管理和社会建设中的主要工作，是维护群众利益和谐社会建设总体战略中的重要内容，物业管理做的好坏直接影响着最清洁城市的创建，城市品位的提升，百姓安居乐业和社会的稳定。为此，我委根据区人大常委会的安排，于今年6月开展了调研。 一、物业管理现状 拱墅区物业管理自2000年起步，至2010年8月共有物业管理企业56家（其中一级资质企业4家、二级资质企业21家、三级资质企业31家，在我区注册5家），从业人员超过2800人。 我区物业管理分专业化物业管理和准物业管理。在管专业物业面积736万方，2009年以来老旧住宅区结合庭院改善和危旧房改善工程推进的准物业管理为216万方。 二、主要成效 通过召开物业管理企业经理座谈会，走访部分镇街分管领导、社区书记、主任及部分业主，我们感到在我区物业快速发展的这几年，物业管理工作取得了明显的成绩。 （一）物业管理逐步走向规范。自2003年国家、省和市的《物业管理条例》（简称）实施后，各级职能部门相继制定有关制度，规范物业管理工作，如城乡建设部2009年制定了《业主大会和业主委员会的指导规则》，杭州市房产局2009年下发了《关于进一步加强物业管理项目主任（经理）考核工作的通知》，杭州市司法局于2010年下发了《关于物业纠纷调解化解的办法》，相关业务部门也从09年开始对物业管理项目主任（经理）进行了考核，社区和物业公司相互支持配合，使业主大会成立和运作、物业服务收费、物业交接管理、专项维修资金的使用等工作有序开展、有章可循，为进一步规范和发展物业管理工作打下了扎实基础。 （二）业主对物业管理的意识有了明显的增强。自《物业管理条例》实施以来，区政府及主管部门通过开展各种宣传和培训，使广大业主、物业管理者认识到，对物业进行有效管理是利国利民利己的好事，广大业主支持物业管理，营造了依法开展物业管理的良好氛围。 （三）物业管理的体制和工作机制基本健全。经过这几年对物业管理的探索和实践，由原来以区政府部门为主体的物业管理机制，逐步转变为政府主导、市场运作、业主参与的物业管理模式。主管部门建立了物业管理的网络平台，使投诉、执法、协调更加便捷。在实际运作中，属地（街道）社区在小区物业管理中发挥了极其重要的组织、协调、指导和监督作用。 （四）物业管理行业发展较快。这几年物业管理已成为我区房屋管理的主要形式。每年新增5-7个小区物业，物业服务企业发展较快，已形成了物业服务管理的主力军，同时涌现出一批优秀的物业管理小区，带动我区物业管理行业的健康发展，对促进和谐社区、平安社区、清洁社区起到了积极的示范作用。 三、物业管理存在的主要问题及分析 随着城市化的快速发展，物业小区数量的快速增加，业主维护自身利益的意识在不断增强，物业管理的难度越来越大。经调查发现，物业管理中存在的问题有以下五方面： （一）农转居小区业主委员会未成立。一是大部分农转居小区的业主都是近几年回迁的拆迁户，受以前分散居住的影响，公共管理的意识还不强，组建业主委员会的愿望不强。二是习惯以前村委或集体经济合作社的管理模式，希望大包大揽。三是新组建的社区还没有精力和时间来指导组建业主委员会。 （二）业主委员会运行机制不够健全。业主委员会是业主大会的执行机构，是业主与物业企业之间的诉求、沟通、协调、监督的桥梁。但在调查中发现，一些业主委员会工作不积极，不主动为业主维护利益、怕得罪人，一旦碰到棘手问题就集体辞职，个别业主委员会在不当利益的驱使下，不经业主大会同意随意行使权力，对社会稳定产生一定的影响。究其原因，一是缺乏对业主委员会的有效监督和制约机制。表现为个别成员未经业主大会同意任意决定业主的共同事务，造成了业主共同利益的损害；有的小区业主动机不纯，从个人利益出发，争当业主委员会领导，利益当头、以权谋私，损害了广大业主利益。二是业主委员会机构松散、权利保障较难，由于业主委员会是业主大会的执行机构，没有实质性的权利，而且工作需业余时间，工作难度大还要两头受气，没有一定的经费保障，很多人都认为是出力不讨好的差事，遇到难事、棘手事，工作不主动，半途退出的事时有发生。此外，一些小区业主对业主委员会产生的程序、职责、地位、权力、作用等认识不足，参与管理的积极性不强。 （三）物业管理服务质量不平衡。据统计，我区86个物业管理小区中，有70%的小区管理较好，大多数业主表示满意。有10%的小区由于物业管理企业的管理能力偏弱，与业主、业主委员会的沟通不够，与社区配合不够密切等，服务质量低，业主满意度低。 （四）物业费收取难。据统计，除写字楼和新入住小区外，其他住宅小区的物业费收取率为68.6%，主要原因：一是一些服务人员责任心不强，