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房地产市场学2012-5-7 笔记 第一章 导论 一、房地产 二、房地产市场 三、我国房地产市场发展 四、城镇住房制度改革 一、房地产 1、定义 房地产是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。 土地包括陆地部分和地上附属部分。 2、 房地产权 我国指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。 注： 我国为土地所有权包括国有和集体所有两种形式。 3、房地产的性质 1）自然位置固定性：不动产 2）土地不灭性 3）异质性： 4）土地稀缺性 5）用途多样性 6）社会经济位置可变性 7）市场区域性 8）政府干预性 9）合并与分割的可能性 二、房地产市场 1房地产市场 “泛地产”是指将狭义的房地产与工业、农业、商业、旅游业、体育、教育、科技等产业融合起来，形成各种产业房地产。在“泛地产”中，房子可以是主体，也可以只是附属的配套设施。针对此说法，有人提出：“泛地产”理论昭示着后房地产时代的到来。 以泛地产为交易主体的时常称为房地产市场。 二、房地产市场 一般多指房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等。 二、房地产市场 2 发展房地产市场的意义 （1） 提高住宅质量，满足不同需求 （2）合理利用土地资源，实现合理规划 （3）促进经济发展 （4）增加土地利用透明度，深化政治体制改革 3 房地产是经济的晴雨表 2007年7月，我国消费物价指数达5.6%，为十年来最高，其中房地产价格是主要的推动因素。 上半年，全国房地产开发投资完成额９８８７亿元，同比增长２８．５％，增速比去年同期提高４．３%，高于同期固定资产投资的增速２．６%。 2007年6月 三、我国房地产市场发展 1 居者有其屋：古代生活方式的基本追求 2 天平的倾斜：70%的居民无购房能力 3 福利化的贫困：计划经济的怪圈 4 房地产的新生：从试点到市场化 5房地产市场多元化：农村市场的初级化 福利房、城市经济适用住房、商品房的并存 6 房地产市场现状 1）房地产商品在市场中流转不规范： 划拨土地进入二级市场 2）交易方式缺乏法制化：伪造产权，诈骗贷款 3）中介咨询机构信息不通 4）房地产成本不真实 5）房地产金融体系不规范 三、我国房地产市场发展 带来的严重后果有 1 )腐败孳生的乐土：成克杰、胡长青、刘方仁、程维高…….. 2) 泡沫经济: 3 )烂尾楼:半拉子工程 三、我国房地产市场发展 4 ）开发区的泛滥 全国有各类开发区(园区)5524个，2004年，各地进一步加大清查力度，又查出漏查漏报的开发区134个，治理整顿前，全国各类开发区总数最新统计达到5658个。据初步统计汇总，全国现已撤并整合的各类开发区2046个。 四、城镇住房制度改革 （一）改革前的城镇住房制度 1 住房公有 1949年住房私有77%，1985年公有90%以上 2 实物分配 3 居民承租 （二）改革的基本原则 1 国家、集体、个人共同负担 2 租售建并举 3在统一政策的基础上因地制宜、分散决策 4转换机制 将市场机制引入住房建设 （三）改革的基本内容 1 改革住房建设的投资体制：由国家或单位统包转变为三者合理负担。 2 改革住房建设、分配、维修、管理体制：由单位所有制转变为住房生产建设专业化、维修管理社会化。 3 改革住房分配制度体制：由实物福利性分房转变为货币工资分配体制。 4 建立双轨制住房供应体系：经济适用房供应体系和商品房供应体系。 5 建立住房公积金制度：职工所有、集中管理、定向使用。 6 建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。 7建立规范化的房地产交易市场。 （四）“新房新政策，老房老办法” 1新房新政策 新建的经济适用住房只售不租，中低收入家庭购买经济适用住房，房价收入比高于4倍的城市，由单位给无房职工和住房面积未达标的职工增发住房补贴,最低收入家庭租赁由政府或单位定价的廉价住房。 2老房老办法 可继续租用，也可用成本价购买。 （四）“新房新政策，老房老办法” 3 主要表现为售价不同 新建经济适用房实行政府指导价，包括3%利润和7项成本因素： （1）住房和拆迁补偿费 （2）勘察设计和前期工程费 （3）建安工程费 （4）住宅小区基础设施建设费和小区非营业性配套公建费 （5）管理费 （6）贷款利息 （7）税金 老房出售价为房改成本价 （五）住房货币化 1含义 根据职工工资、工龄、实际业绩、现行住房状况等因素以住房补贴、住房津贴、住房有价证券的方式来分配住房。 2取消实物分配的原因： 1） 市场经济发展的必然要求 2） 实物分房存在不公平、不能自主选择住房。 3货币分房的三种形式： 住房消费量理入工资、建立住房公积金、增发住房补贴。 （六）住房补贴 单位停止住房实物分配后，采取货币分配方式，向职工发放