影响旅游地产的几个因素d 文档.docVIP

影响旅游地产的几个因素 时间:2009-12-09 23:56来源:旅游房产网 作者:陈戎 点击: 132次 现在大家都知道商业地产难做，旅游地产更难做，旅游地产是形式和内容覆盖的趋势，研究基础也是最有趣的，因为在研究的时候就是休闲，同时在旅游。 　首先我们对旅游地产有一个定义，旅游地产的覆盖面积非常的广，这里所讨论的是狭义的旅游地产概念，通常把它设定为以游客终端消费，有旅游景点、酒店式公寓、宾馆、服务型别墅、商铺。另外我们还给它设定一个定义就是非核心城市，像是华侨城的开发模式和杭州的宋城开发模式，他们都是具有代表性的类别，但是它并不是我们所要探讨的，它的发展模式，包括未来的趋势都和我们今天要讨论的非核心地区旅游地产是两种不同的形式，所以我们的定义是以游客作为最终的消费。 我们来看世界旅游业的排名，第一是法国，第二是美国，第三是中国，而今年中国超越了美国成为了第二。如果今后中国成为第一大旅游国，旅游地产会有很多开发的机会和良性回报的期待。 中国十大城市旅游排名，北京、上海、天津、广州、苏州、南京、杭州、重庆、无锡、深圳，这跟大家的认知好像有些不一样。 我们把旅游地产在开发模式上做一些分类，分成六大类，第一个是以自然内景为主题，比如有海南岛、三亚。另外就是人文历史为主题的，代表性就是江南古镇。文化创意为主题，现在看到的上海红坊等等。体育休闲主题就是像是高尔夫球场，它跟自然风景会有重叠，比如海南多、三亚的高尔夫球场，这些都是在风景区内的体育休闲主题。美食的特色主题，如巴城镇，它主要就是以美食为主题的，一年这里有120个亿，130万人，吸引重要的主题就是大闸蟹，饮食的文化，而不是阳澄湖。一年的产值有23个亿，每年差不多有130万人次，这样去看，美食特色为主题的旅游地，它所产生的经济效益是非常大，为什么？20几个亿除以130万人，人均是2元。周庄一年的旅游人数超过330万人次，客单价是150元，所以可以看出美食是要非常注意的。另外就是宗教朝圣主题，每个月的初一十五或者是重要的时间节点都是人山人海，所有的酒店都客满，人满为患。所以以宗教朝圣为主题的旅游地产开发大家也是可以去关注。 旅游地产的开发模式，分成四种，第一种是不售不租，实现利益最大化，主要是在高级的景点，风险也很大，这一块也是有的，主要是政府经营。比如横店，从02年开始，横店集团的总裁宣布，横店所有的场景全部免费，从那个时候开始，有7千多部电影在那里拍摄，它拿着拍摄基地的产业把吃喝玩乐配套上去，所以这一块应该是去关注的。不售不租，给它创造15年来发展的平台，只有政府的参与才可以做到不租不售，开发商很难做到这一点，风险很大。只租不售主要是为小型商业物业，租赁的灵活性比较的高，但是这种方式对景点的持续发展有积极稳定的作用。只租不售，一般来说，从旅游区的开发来讲还是政府行为为主，开发商的模式还是比较少的，只售不租或者又租又售这种模式比较多。只售不租这种模式就不提了，卖出去就不管了，让它自然形成商业的格局，有些酒店式公寓卖出去实现自己商业格局。又售又租是很多开发商经营的模式，就是卖出去又租回来，它既可以快速的回笼资金，也可以作为长期经营回报，虽然复杂，但是也是一个无可厚非的方式。 旅游地产现在的核心问题以及需要去关注的点。这是旅游地产价值链模型，它围绕着有6个点，分别是政府、开发商、经营者、本地居民、经营者、旅客，投资客要看的就是商业前景，你项目的开发能不能创造更多的来源，能不能吸引景区更多的人来到你的项目。还有就是客单价，如何把它的商业价值提高，如何让别人的消费可以提高。通常来讲，游客就是吃喝玩乐，这只是观光，观光只是一天的消费，观光只是门票的收入，只是短暂的消费形式，如何让观光落地变成旅游、度假、休闲，2020年中国将成为第一旅游国，我们如何让这些游客从观光到停留下来吃喝玩乐。另外还有教育，刚刚讲的人文历史这一块，部分国内的游客，可以让他们向到当地的历史教育，可以让他们有一个长时间的度假娱乐，这也是我们从旅游地产开发一开始要考虑的。 　 回归到这个图上，跟游客之间发生关系的是经营者和当地的居民，举例来看周庄的开发模式和乌镇的开发模式，为什么会把当地的居民提出来，乌镇就是当地政府开发，当地的居民开发，比如在西藏，他们那里就是把大量的本地居民迁出，白天人很多，而到了晚上就没有人了，变成了一座空城，这样晚上的消费就没有，作为投资客来看，他投资的物业，他能吸引游客的数量、周期就相对会降低。所以本地居民的利用非常的重要，包括一些商铺，如果是本地居民，他租赁的时期也会更长一些。所以从开发的角度来看，如何把本地的政府本地居民联合好，来打造一个好的完整产业链，这是值得去思考的。如何最终围绕游客为他创造一个消费的平台。 旅游地产现在面临的问题，比如三亚、黄山、桂林都是世界级的旅游区，还有国家级别