房地产金融 第三章.pptVIP

第一节　抵押贷款利率的确定—综述 一、抵押贷款资金的供求关系 贷款利率在资金市场上表现为资金的价格，这一价格的高低，在市场经济国家里，除了受社会平均利润率和国家政策影响以外，主要应该取决于抵押资金的市场供求关系。 第一节　抵押贷款利率的确定—综述 从抵押贷款的供给一方来看，供给量的多少决定于贷款人所愿意接受的利率水平。从理论上讲，抵押资金的供应总量是贷款人的资金成本、发放管理贷款的成本和坏帐违约损失三者的函数。当然，如果是固定利率，它还是日后利率变动所引发的潜在损失的函数。 而从贷款的需求这一方来看，抵押贷款资金的需求实际上是由全社会房地产投资的需求所决定的，房地产投资需求情况又取决于其它社会经济因素。因此抵押贷款的需求又是一种引致需求。 第一节　抵押贷款利率的确定—综述 二、影响抵押贷款利率的因素 预期的真实利率 预期的通货膨胀率 第一节　抵押贷款利率的确定—综述 贷款风险 住宅抵押贷款的风险主要有以下四类： 第—类是坏帐风险(default risk) 第二类是利率风险(interest risk) 第三类是提前付款风险(prepayment risk) 第四类是其他风险。如贷款或投资的流动性(liquidity)或市场可售性(marketability) 第一节　抵押贷款利率的确定—综述 三、抵押贷款利率的确定 抵押贷款利率受到以下因素的影响： 预期的真实利率、预期通货膨胀率、利率风险、坏帐风险、提前付款风险和其他风险。 它们之间的相互关系可以用如下公式表示： I＝r＋p＋f 第一节　抵押贷款利率的确定—综述 公式表明，为了确保贷款人能够获得预期的真实利率r，贷款利率中必须包含预期的通货膨胀率f和足够的风险补偿p以补偿他们所承担的各种风险。R、p、f三者之和就是贷款利率I。如果贷款人低估了上式中任何一个部分，他都将遭受经济上的损失。 第二节　固定利率抵押贷款模式的演变 一、早期的抵押贷款模式 早期的住宅抵押贷款，一般要求借款人支付相当大的首期付款额。 贷款比率一般不超过房价的50％，贷款年限长短不一，但是最长不得超过5年。 贷款期内，借款人只付息，不还款。 贷款到期之后，根据当时的经济情况，在新的利率水平下重新订立贷款合同。 只是在贷款续期时，可能因为借款人个人储蓄的增加，续期贷款总额得以降低。因此，这类贷款是通过人们的储蓄来清偿贷款本金的。 第二节　固定利率抵押贷款模式的演变 二、等额本金偿还的抵押贷款(CAM) 每月还款额由两部分组成：一部分是清偿的本金，它等于将贷款总额按月均摊，可以根据如下公式计算： 第二节　固定利率抵押贷款模式的演变 第二节　固定利率抵押贷款模式的演变 图3.1　贷款清偿与贷款余额模式（本金等额偿还） 第二节　固定利率抵押贷款模式的演变 三、等额本息的抵押贷款 最为普遍的房地产抵押贷款就是所谓等额本息的抵押贷款(constant payment mortgage，简称CPM)。它与等额本金偿还法相似，利率在贷款期间内固定不变，所不同的是每月付款是恒定的。 第二节　固定利率抵押贷款模式的演变 表3.2　10万元、30年期、利率为12%的抵押贷款第1年每月还款情况 图3.2　每月付款额中本金与利息的变化趋势 图3.3　贷款余额的变化趋势（等额本息偿还方式） 第二节　固定利率抵押贷款模式的演变 四、利率对贷款清偿速度的影响 表3.3　利率与本金清偿百分比的关系（30年期抵押贷款） 第二节　固定利率抵押贷款模式的演变 四、贷款余额的计算 一是现值法。等额还款方式的抵押贷款中，计算每月还款额的理论基础是“贷款期间内每月还款额的现值之和等于贷款本金”。现假定贷款已经清偿t年，也就是说贷款期限还有(n-t)年，或者说借款人还需偿付(n-t)×12次款项，贷款才能全部清偿。 第二节　固定利率抵押贷款模式的演变 第二节　固定利率抵押贷款模式的演变 另一种计算贷款余额的办法就是终值法。用已还款年份的年金终值占所有还款额的年金终值的比率表示已清偿的本金数额。贷款本金减去已清偿的本金就是贷款余额。 第二节　固定利率抵押贷款模式的演变 第三节　固定利率抵押贷款的创新 一、分级付款的抵押贷款 （一）分级付款抵押贷款产生的背景 图3.4　通货膨胀的倾斜效应 第三节　固定利率抵押贷款的创新 （二）分级付款的抵押贷款的计算 图3.5　分级付款抵押贷款还款示意图 表3.4　分级付款的抵押贷款在不同利率条件下的还款情况10万元、30年期、5年分级、年递增率7.5% 表3.5　分级付款的抵押贷款余额（30年期、12%、10万元贷款） 第三节　固定利率抵押贷款的创新 二、其它固定利率抵押贷款方式 飘浮式贷款(balloon loan) 所谓飘浮式贷款是指最后一次付款额比以前历次都大的贷款方式。最后的一笔付款就称为飘浮式付款(b