公务员申论：美国次债危机及其对我国房地产金融业的启示.docVIP

公务员申论：美国次债危机及其对我国房地产金融业的启示 　　一、美国住房贷款市场的三个层次及其次级债的运作过程 　　1.美国住房贷款市场的三个层次 　　按照贷款对象的不同，根据消费者信用评分、月供与收入比以及首付三个指标，大致可将美国住房抵押贷款市场分为以下三个层次： 　　（1）优级贷款：对象为信用评分最高的个人（信用分数在660分以上），月供占收入比例不高于40％及首付超过20％以上； 　　（2）Alt—A贷款：对象为信用评分较高但信用记录较弱的个人，如自雇以及无法提供收入证明的个人； 　　（3）次级贷款：对象为信用分数较差的个人，尤其是消费者信用评分分数低于620分、月供占收入比例较高或记录欠佳，首付低于20％。 　　2.美国次级债的运作过程——证券化和再证券化的金融创新 　　美国的房屋按揭贷款大多通过证券化后向市场发行，所产生的债券产品叫作房屋按揭抵押支持债券。比如住房权益类贷款，它的产生是屋主以其已经抵押的房子，再度向银行抵押贷款。住房权益贷款产生的条件是屋主对已经抵押的不动产有充分的权益，而权益一是来自于屋主偿还首次抵押贷款所积累的还本额；其二为房屋价的上涨额。屋主向银行申请融资之后，银行如果批准融资申请，会拨给贷款人一个信用额度，贷款人可以自由支取，并按其所支额度缴纳本息。而银行则将这部分贷款额也进行证券化发行，所产生的产品被称为住房权益贷款支持债。房屋按揭贷款公司将一些按揭贷款汇集成一个贷款池，然后进行分割打包证券化发行。由于获得贷款者还本付息的 　　资金流是投资房屋按揭抵押支持债券的所得，因此根据贷款人的资质、获得现金流和承担违约损失顺序的先后，债券评级公司会对不同按揭产品进行评级划分，AAA级的为优先级，AA和A级的为夹层级，其它更低的BBB到B级为低层级，而另有平均仅约5％债权为无评级的最低权益级，用来最先承受违约损失。 　　一般，优级贷款由包括美国联邦国家房屋贷款协会、联邦住房贷款抵押公司等三家有一定政府信用支持的按揭债券发行机构发行，信用等级为AAA.而川t—A和次级按揭则多被划分后重新打包，成了发行的资产支持型抵押债务权益（ABS CDOs）的抵押品。这一金融创新方式使得不同风险偏好的投资者得以参与，因此使更多的次级按揭得以证券化发行。但这一证券化过程牵涉到对按揭贷款池进行复杂的切分，并且只能用金融计算模型来估计未来CDOs债券的现金流状况，而不同的债券评级机构、按揭发行人、投资机构的金融模型都不尽相同。这虽然促进了此类产品交易的活跃，但同时也埋下了定价机制模糊、评级变化巨大的隐患。 　　这种分割后再分割的“金融创新”甚至可能不止一次，于是就创造出了多层衍生产品。一个标准的 ABS CDOs，其抵押证券池可能包括住房权益贷款、其他CDOs、住房按揭支持债券和其它资产。这样就形成 了非常庞大而又复杂的资产支持结构。这些多层 CDOs产生的好处是使得投资者能够简便直观地投资一些复杂的信贷产品，而对另一些风险偏好型投资者而言，选择这些低层次的投资产品（低级产品都有较高收益率或者很高的杠杆收益率）在违约率很低、房价高企的时候可以获得高额的回报。但在房价下跌、违约率上升的情况下，则会遭到巨额损失。尤其需要指出的是， 由于评级公司对这些再分层出来的 CDOn产品中的高层级产品也给与了甚至AAA级的高信用评估，而事实上，大量投资者根本不知道自己的AAA级CDO产品之上有一个庞大的A级贷款层，而自己手中所持的AAA层产品不过是原来上一层中BBB层中被人为分割出来的一个优先层。这就造成了市场定价体系的混乱。 　　因此，美国的次债危机不仅仅是次级按揭贷款的危机。狭义的说，次债危机的对象仅指次级按揭贷款共约1.2万亿美元的部分。从广义上说，次债危机也涉及到A1t－A按揭贷款和次级住房权益贷款，因此最终整体的损失不仅单纯取决于次级按揭贷款中的损失，还在更大程度上取决于最终房价下跌的幅度和速度。 　　二、美国次债危机爆发的原因 　　首先，房价的非理性上涨和下跌是次债危机爆发的导火线。随着次级按揭贷款的发展，美国有更多的家庭拥有了房屋，全美的住房所有率从1995年的64％快速增加到了2005年的69％，需求的上升进而推动了美国的房市出现了一波较大的涨势。为了使次级按揭更具有吸引力，次级按揭贷款公司普遍采用2／28或者3／27的优惠固定期／浮动期利息结构，也就是在最初的2到3年内给与非常优惠的按揭利率，而后则按市场利率加以一定息差的浮动率来计息。由于申请者有权随时提前还款并通过市场再按揭来改变自己的贷款条件，因此很多对房价上涨或者自身收入、信用等级提高有着良好预期的贷款申请者，都申请了未来可变利息超过自身接受能力的次级按揭贷款。这种利用金融信贷创新导致的房价上涨脱离了美国实际居民消费能力的基本面支持。房价的上涨使得美国的居民住房租金