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重庆大学工程硕士教程 房地产开发与市场营销 黄正军 重庆大学建设管理与房地产学院 2011年7月 第一讲 城市化与房地产开发 第二讲 房地产开发特点与重点 第三讲 房地产开发模式与理念 第四讲 房地产开发环节与流程 第五讲 房地产开发运营与管理 第一讲 城市化与房地产开发 一、城市化规律及我国城市化现状 1、城市化的一般规律 （1）城市化是人口向城市聚集、产业向城市集中的过程 （2）城市良好的生活条件、方便的就业机会、完善的公共服务，是城市化的根本动因 （3）城市化与社会经济发展呈现高度的关联性 （4）城市化的前期人口向大城市聚集，后期人口向小城市分散 2、我国城市化现状 （1）伴随着经济快速发展，我国城市化目前正在进入高速增长时期 （2）大城市的城市化增长远远高于中小城市，出现了城市化过度发展现象。 二、城市增长与房地产业发展 1、城市化推动了房地产开发与发展 （1）城市化产生的增量人口，所形成的住房刚性需求是住宅开发的重要保障 （2）城市化推动各项产业发展，促进了各类产业地产的开发 （3）城市化改善了城市基础设施和环境，提升了房地产开发品质 （4）城市化前期房地产开发以大规模的新城建设为主，后期以少量的城市更新为主 2、城市化促进了房地产业的形成与发展 近10年来伴随着我国经济的持续快速增长，城市化从加速增长进入到快速增长，推动了我国房地产业的迅猛发展。 　 过了几年，地主的村子发展成城镇了，有钱人越来越多，没地方住，谋士对地主 说：东家，长工们这几年手上又有钱了，咱们给他们盖新房，起个名字叫做旧城改造， 我们把旧房子买下来，再拆了盖新的，叫他们再买回去，可以多盖一些卖给别人，地主又实行了，这次，有些长工们不高兴了，地主的家丁派上用途了，长工们打掉牙只好往肚子里咽，地主又赚了好多钱。 又过了几年，地主的村子发展成大城市了，有钱人更多了，地主的土地更值钱了， 谋士对地主说：东家，咱们把这些长工的房子拆了，在这个地方建别墅，拆出来的地盖好房子卖给那些有钱的大款还能赚一笔，地主说：长工们不干怎么办？谋士说：咱给他们钱多点儿，起个名字叫货币化安置，咱再到咱们的猪圈旁边建房子，起个名义叫经济适用房，给他们修个马车道让他们到那边买房住，地主说：他们钱不够怎么办？谋士 说：从咱家的钱庄借钱给他们，一年6分利，咱这钱还能生钱崽，又没风险，地主又实行 了，长工们拿到钱，地主的经济适用房到现在才建了一间，长工们只好排队等房子，直到现在，还等着---- 　 于是，长工们开始闹事了，地主有点慌，忙问谋士怎么办？谋士说：赶紧建公祖房，通知长工 们，房子要跌价了，别买了，租房住吧，正好把我们的猪圈改建成公租房租给他们，结果，这么多年后，长工们的钱全没了，还在租房住，……? ???? 这个故事虽然有点夸张，但折射了中国房地产业改革的历程，中国住房改革的过程就是住房福利化、住房私有化、住房市场化、住房保障化的过程。 房地产业发展阶段： 第一阶段：住房福利化阶段（1978以前）? 第二阶段：商品化改革阶段（1978至1998） 第三阶段：市场化改革阶段（1999至2004年） 第四阶段：市场过度化阶段（2005至2008年） 第五阶段：住房保障化阶段（2009--？） （2）行业聚集明显 2010年，全国有27.4%的市场份额集中在全国百强地产企业。 （3）占用资源较多 现行政策使得“高端受限制、中端被抑制、低端有保障”，“大城市被遏制，小城市多观望”，需求增量将难以持续快速产生，市场出现短暂低迷。 去年新开工面积16.38亿平方米，预计下半年将进入工程款集中支付期，受房地产信贷紧缩和销售回款放缓的影响，下半年很多房地产企业因资金链问题会出现全面降价促销现象。 因此，今年房地产市场形势在多重严厉政策制约下，极可能出现疲软萎缩，甚至出现严冬。如果现行调控政策一、两年内不松动的话，市场疲软势头极有可能持续1—2年。如果现行政策下半年有所松动，市场疲软将有可能只是短暂现象。 2010年 我国人口13.39亿人，城镇人口6.66亿人， 城镇化率49.68% 2020年 城镇化率预计70% 预计新增城镇人口2.71亿人 预计新增刚性住房需求80亿平方米 同时，房地产业可以解决城市化发展过程中的就业问题，能够创造大量劳动密集型就业机会，对城市化发展中的社会稳定有着重要支持。每开发10万平方米可直接和间接增加就业人数1000人。 第二讲 房地产开发特点及原则 一、房地产开发的类型 （2）二级开发：商品房开发 （3）一二级联动开发：商