2015年岳阳市房地产市场分析报告.docVIP

2008年岳阳市房地产市场分析报告 说明： 1、本报告属内部研究成果，仅供相关领导、职能部门和房地产专业人员参考。未经许可，不得转载。 2、本报告中涉及的商品房各类价格仅为本中心研究分析之用，非正式对外发布的价格。对外正式发布的房地产价格以统计主管部门公布的相关数据为准。 2008年，受国际金融风暴的影响，我国房地产市场步入调整阶段，部分大中城市市场低落，房价下跌，销售低迷。面对严峻形势，市委、市政府根据中央和省相关文件精神，积极采取了一系列举措，出台了《关于促进房地产市场健康稳定发展的实施意见》，通过市政府的引导，我市房地产市场基本平稳。 商品房市场分析（房地产一级市场） （一）2008年房地产开发市场的主要特征 1、房地产投资稳步增长。全年完成房地产开发投资34.91亿元，同比2007年的29.27亿元增长19.25%。 2、商品房建设态势平稳。全年商品房施工面积350.2万平方米，同比增长6.06%；商品房竣工面积124.82万平方米，同比增长11.12%. 3、商品房销售情况滑坡。全年商品房销售面积138.94万平方米，同比下降8.7%；商品房销售总额29.08亿元，同比增长22.48%。 4、商品房价格走势平稳。2008年新建商品房销售价格均价为2370元/m2，同比增长7.43%。 （二）2008年房地产市场运行情况分析 1、房地产开发投资继续增长 表 1： 岳阳市2007年1-12月房地产开发完成投资分类(按用途分) 单位：亿元 岳阳市2008年房地产开发完成投资同比图示（按用途分） 2008年，我市住宅投资25.26亿元，同比2007年的22.11亿元增长14.26%，占总投资的72.36%，所占比例略有减少；商业投资6.88亿元，占总投资的19.72%，较去年同期13.59%的比例小幅增长。 2、房地产企业融资渠道不畅 表2 ： 岳阳市2008年1-12月房地产开发建设资金来源 单位：亿元 银行贷款占资金来源达到9.9%，同比基本持平，银行对房地产业的贷款仍然谨慎 ；预售资金占比19.44%，相对2007年占比26.04%略微减少；自筹资金占比60.8%，相对2007年占比41.15%大幅增加。2008年，受宏观调控和金融风暴的影响，银行业继续紧缩对房地产企业开发贷款以及个人住房商业贷款的审批，同时消费者观望气氛浓厚，再加上全球经济形势不景气，股市下跌等多方面原因，导致房地产开发企业融资困难，资金紧张。 3、房地产开发企业扩张放缓 表3： 岳阳市2008年商品房建设施工数据汇总 单位：万平方米 亿元 房地产开发企业融资困难，资金紧张，导致企业拿地减少，延迟或者停止项目开工，施工进度放慢，扩张速度放缓。2008年，我市土地购置面积369530平方米，同比减少42.59%；待开发面积792575，同比减少14.03%；新开工面积1301227平方米，同比减少27.11%。 4、商品房价格小幅攀升 受宏观调控和金融风暴的影响，消费者普遍持币观望，各大中城市房价均出现回调，我市房价由于前期上涨比较理性，相对周边城市一直偏低， 因此2008年在诸多利空环境下，我市房价依然逆市飘红，小幅上涨。2008年，我市商品房均价为2370元/m2,同比增长7.43%，住宅价格2151元/m2，同比增长10.59%。 表4： 岳阳市2008年、2007年商品房均价对比表 元/m2 5、房屋空置状况良好 2008年房屋空置总面积10.38万㎡，同比略有增长。从商品房空置时间情况来看，商品房空置面积中，待销房屋和滞销房屋占100%，没有积压房屋存在，市场处于供需合理状况，甚至存在需求前景，房屋空置率低于10%的警戒标准。 表5： 岳阳市2008年房屋空置情况 单位：万㎡ （三）2009年房地产市场发展情况分析 二、二手房市场（房产二级市场） （一）累计供销量分析 1、二手房交易总量分析 2008年，全市二手房成交面积为73.07万平方米，成交金额为15.04亿元，成交套数为5568套，同比分别增长1.8%、1.49% 和2.08%。其中住宅二手房成交面积为56.72万平方米，成交金额为6.24亿元，成交套数为5090套，同比分别增长5.18%、1.25% 和2.97%。 二手房交易分区分析 从二手房成交分区情况来看，我市二手房交易主要集中在岳阳楼区，成交量和成交额分别占二手房成交总量和成交总额的64.45%和79.32%。从二手房成交均价分析，我市中心城区三个区高出边缘二个区4成以上。 表7： 2008年岳阳市各区二手房成交情况 3、二手房交易走势分析 从全市各季度二手房交易走势来看，我市2008年