2007年5月东莞凯源商住地产项目营销报告.PPTVIP

他们多数是70年代的人群或跨国婚姻家庭 ，因此他们反倒会对中国古典的追求更加强烈 墙上的花和单边的床是一个女人的梦景。 现代中式 [Boutique] 样板房 床头是块黑板，可以随意更新，现在上面写了主人的英文名字（而不是中文名），可以让直白的表达方式感到羞涩的中产们有婉约的可能，但写了就比不写大胆 一对美国新婚夫妇的家 [Boutique] 样板房 这是一个为男人设计的卫生间,在这个最私密的地方主人摆上一幅摄影作品,外人是否明白不重要,重要的是主人是可以在自己的家中有所表达的 一个来自澳大利亚的性格内向的男人的家 朴素、温情的床头挂着热闹的嬉皮画，是否这才是主人的真性情？ [Boutique] 样板房 重视厨房和卫浴。德国的厨房和浴室装饰风格一般都很简洁，但对功能性的设备却十分讲究，这就可以理解为什么德国没有很多知名的瓷砖、大理石品牌。 一对德国工程师夫妇的厨房 严谨符号—精细简洁 [Boutique] 样板房 商业2层 粹 一个纯粹风格的维也纳咖啡馆/夜间营业 纯 功 可以翻阅的楼书／概念模型／模拟城市动画/概念宣传片 利 “上城里的 咖啡馆” [Boutique] 在轻易间被改变的视觉习惯 树立在墙面地图／投影到地面和屋顶的电影或动画 商业2层 [Boutique] “上城里的 俱乐部” 会员制，健身、理疗、交友等功能，经常举办Party的地方、体验之都、潮流的发布基地 Club 商业2层 [Boutique] “上城”里的 顶级餐饮 引入国际连锁品牌的顶级餐饮店，刷新东莞的餐饮聚会标杆 商业1、2层 [Boutique] white Black club 黑——商务 商务功能 配置 商务中心 商务服务、设备出租 餐吧 商务餐、酒吧、咖啡厅 雪茄廊 多功能厅 小型酒会、招待会、会议 休息室 大堂、贵宾休息室、候客室 第三空间 商务工作间、网吧、大小会谈室 黑白会所 白——休闲 休闲功能 配置 时尚主场 攀岩、击剑、斯诺克、健身房 创意厨房 为亲朋好友聚会提供的租用场所 ＢＡＲ 咖啡馆／小酒吧 传讯囊 无线上网 销售时通过展示会所模型和效果图提前感知价值 “上城”里的 咖啡馆 “上城”里的 俱乐部 “上城”里的 顶级餐馆 凯源 国际上城white Black club 潮流之上的 城市远见的 旗帜标签的 引领世界的生活方式 经常举办Party的地方、体验之都、潮流的发布基地、刷新餐饮聚会的珠海标杆 讲故事的空间，“Boutique”的空间 电视柱（播放项目宣传片或不同国家的电视片） 充分体现国际化价值 凯源品牌以及国际上城永久性的宣传媒介 广场是人们迷恋城市的核心元素 [Boutique] 商业中心前广场 标志点建立∕国际性、标志性的铺地∕引导性∕指示性 [Boutique] 商业中心前广场 国际 上城 国际 上城 商业街的提前展示： 极富特色的橱窗 （人物+名品） 统一的广告牌位 [Boutique] 商业街 国际品牌物管服务 引入知名国际物管公司，打造尊贵品牌服务 金钥匙服务能够形成与市场高端物管的差异化，增强项目核心竞争力； 金钥匙认证资格较难，利于提升项目的国际形象； 高端物业应用案例 深圳红树西岸 万科·17英里 五洲星苑 …… 高端 服务 定位-客户 以外籍为主的“国际人” 定位-产品 舒适/尊贵的一房、二房 支撑租金、回报率 与市场拉开竞争 专业-营销 “三高”：高形象、高展示、高服务 项目报告重点回顾 凯源。国际上城（CBD核心） 　让你的生活成为别人的旗帜 8 THANK！ * * 地价增长与基础设施建设投入 根据地价增长与基建投入增长的关系曲线图，在基础设施建设投入的初期，由于区域环境的改变和预期，地价可产生较大升幅；而当区域环境趋于成熟时，区域开发中地价的增长与基础设施建设投入量的关系符合边际递减规律 快速发展期的衡量标准2：价格高速增长基础设施建设投入对房地产增值产生直接贡献 基建投入 房地产价格 房地产价增长与基建投入增长的关系曲线图 1.判断东莞中心区价格的变化路径 根据规划、市场实现情况，我们判断东莞中心区目前正处于快速发展期的中后期 CBD公建完成80-90%的建设； 中心区写字楼自2003年以来保持放量的持续大量增长，目前总体放量超过216万平方米； 南城东莞大道沿线住宅物业自2004年以来保持15-20%的高速增长率； 2001 ~ 200 2 200 3 ~ 200 4 200 5 ~ 2009 2010 ~ 规划期 建设期 快速发展期 稳定繁荣期 东莞新区发展阶段分析 写字楼供应量曲线 住宅价格走势曲线 1.判断东莞中心区价格的变化路径 东莞中心区住宅在商务商服物业提前入市的情况下启动，增长率建立在较高基础上 时间历程 规划期 建设期 快速发展期 稳定繁荣期 住宅供应量曲线