2007年武汉融科天城地产项目定位及整体营销战略报告.ppt

* * * * * * * * * * Action7 ：“分展场+巡展”，高品质客户有效突破（针对高档写字楼，特别是行业五大）。 整体营销 战略 * Action8:周围三公里地毯式轰炸“DM直邮+光盘”，区域客户有效直达。 + 有品质的DM 有品质的光盘 传统生意人的聚居区 政府公务员的聚居区 汉口已投入使用之高档住宅社区 整体营销 战略 * Action9:方圆一公里手机短信覆盖；二三级联动。 整体营销 战略 * 启动区资源盘点 整体营销 战略 启动区策略 * 启动区选址标准 标准一：一般选择资源较好或临路昭示性较好的地方 标准二：标杆产品，建立区域价格体系 标准三：有利于土地均匀升值 整体营销 战略 * 案例 金色华府 分析 推案节奏策略 整体开发，整体上市。 推案价格策略 一步到位：该项目在开盘时，可达到实收均价4280元/平方米，并确定了其价格期间在3600---5000元/平方米之间。整个推售期间并没有涨价。 销售结果评述 比较快——实际销售工作仅7个月时间，整个的项目销售率达90％ 。 金色华府是武汉首个超大规模高层住宅高尚社区，为市委党校的旧址，并与市委门当户对。东临素有“武汉华尔街”之称的建设大道金融一条街，北靠解放公园路，正是汉口政治经济双中心黄金地段。金色华府既在都市之颠，将都市颠峰的才智精英汇聚一堂。 从在售项目 的启动说起 整体营销 战略 * 一期 二期 案例 水岸星城 分析 推案节奏策略 分产品分阶段逐步推出：该项目启动以先推低密区（联排别墅、叠加别墅），一方面高调启动拔高立意一方面确保现金回笼；再推出花园洋房大面积启动销售；最后以高层住宅获取超额利润。 推案价格策略 分阶段分产品推出，每阶段所推出产品都高于市场同类产品：开发商有品牌，产品有优势，是一个明显追求价值最大化而相对不追求速度的项目。 销售结果评述 前期低密区去化比较快，但是（对于总量65万方而言）体量少也是一个问题，后阶段高层去化较慢。 “水岸星城”位于武昌都市中心最大的水系沙湖北面，产品形态包括别墅、Townhouse、多层洋房、高层住宅等，利用面积与形态上的梯度结构，满足不同需求层次中高端人群的需求，充分发掘都市中心超大邻湖的绝版地块特色，构筑武汉独一无二的超大规模“尊贵社区”， ，成为武汉城市的一张名片。 一期 二期 二期 整体营销 战略 * 案例 华润凤凰城 分析 推案节奏策略 分期分阶段腿出：目前在售是一期第二组团。 推案价格策略 小步快跑，看好后市：该项目已经两次开盘，价格上升和去化速度都有限。其背后的原因是华润现金流健康（并不缺钱）且看好后市，寻求价格速度平衡下的利润最大化。 销售结果评述 两次开盘的当天去化率都能达到60%应该是一个比较满意的结果， 符合寻求价格速度平衡下的利润最大化的初衷。 5.1米超高架空层、武汉市首家2.8万平方米的泰式皇家园林、五星级入户大堂——整体空间布局以水体景观为中心，渗透至组团绿化，过渡至居住空间，形成一个景观自然渗透的空间体系，雕塑、卵石、棕榈树错落有致，彰显浓郁的亚热带风情。入眼皆景，入景皆画。凤凰城正以武汉前所未有的居住元素，在武昌积玉桥一步步建立着“生活的高度”。 整体营销 战略 * 一期 二 案例 东立国际 分析 推案节奏策略 整体规划分三期施工和推出：小区全部建造11—18层带电梯的高层住宅，整个项目分三期开发，目前正在开发的一期有1836多户。 推案价格策略 小幅有序提价：开发商品牌力一般，产品普通，是一个中规中距的项目。 销售结果评述 月销售近100套：是一个中规中距的项目。 “东立国际位于江岸区二七路口与工农兵路交汇处，毗邻永清CBD，靠近长江二桥，轻轨二期即将在其周边设立站台，交通四通八达。东立国际规模宏大，占地约18万方，总建面45万方，素有“地王”之称。东立地产将斥资25亿，打造中心城区最具规模的水岸休闲生活区。 一期 整体营销 战略 * 二 案例 锦江国际城 分析 推案节奏策略 强势推出优势资源：该项目启动共推出426套房，都是位置比较好的有景观的单位，在开盘当天销售就超过了200套。整个推售组织都显强势。 推案价格策略 强者恒强、弱者恒弱，不同产品不同价格：每平方价格从4000-11000不等 。 销售结果评述 前阶段好的位置虽然价格高但去化仍比较快，目前面临竞争和自身的双重压力而进入持续期，后阶段去化形式不看好。 锦江国际城位于武昌临江大道，紧邻长江。与汉口新江滩公园及武汉未来城市核心——两江交汇的景观节点南岸嘴隔江相望，是武汉市城市空间跨江生长的重要承接点。 全部14万平米全部一次性开发完成。占地面积约为60000平米，总建筑面积约14万平米。5栋20—28层高层住宅，1栋16层高层住宅。绿化率达到