某商业广场招商手册课件(79页).ppt

青岛城市化进程中，出现一批追求时尚、个性的新生代小资一族 市场群体和特征 时尚、个性的商业业态及特征 随着社区宽带的普及和来自周遍大都市外来时尚冲击，时尚信息被年轻人的获取方式增强； 外来知名品牌以及时尚元素陆续进入青岛，唤醒了条件较为优越年轻人对改善自身时尚需求的意识 以本土年轻人为主、自身或家庭条件的优越促成这批人选择生活用品的通用标准：既要跃升于大众之上，又与暴富分子划清界限，限于经济基础，又无力追逐超一流品牌 由于不存在家庭负担，在消费上具有提前预支的消费倾向 流行服饰： 以“ZARA”为代表的个快时尚店，以其特色的店面装修、时尚流行的产品以及适中的价格受到年轻人的喜爱 国际流行品牌休闲餐饮： 以必胜客、星巴克、一茶一座为主的国际流行休闲餐饮，是目前小资人士常去的场所 个性概念餐饮 通过青岛（北大荒餐厅）中国概念菜的进入，其个性化的餐饮成为目前年轻人交际用餐的主要场所 量贩式KTV 通过青岛大家乐量贩式KTV成功运作，成为青岛目前年轻人喜欢消费的场所 城阳骄傲 Chengyang pride 对于城阳而言，时尚、个性商业正处于起步阶段，提升空间大 虽然时尚、个性商业在城阳已出现，而且呈增长趋势，但仍存在众多缺陷，其中包括： 各自为阵的传统经营理念，杂而散的分布形态，淹没在众多的低档商业包围之中，没有形成同一类型商业的聚集，导致整体人气量不足，传播不广； 经营粗糙, 形式单一，没有形成各自独特的餐厅文化，而且有呈向单一方面发展的趋势，导致客户的流失。 服务质量层次不齐，在档次和品位上跟大都市存在很大差距。 时尚、个性的品牌来源单一，基本为本土化，外来时尚个性商业进入渠道不广，与都市流行的潮流具有较长的时间间隔。 城阳骄傲 Chengyang pride 新兴商业利好情况下，市场经营盲目跟风。 商业缺乏消费文化媒介的传播和市场资源有意识的整合，只依靠单一的广告和人文传播，造成潜在市场未被开发。 缺少本地化 时尚消费刊物、媒体宣传引导 部分娱乐、休闲行业歪曲的报道和人文传播 缺少海归派人士和商务人士的生活场所 顶级餐饮、KTV酒吧开设的跟风与抄袭 城阳商业症结1：信息传播渠道单一，导致商业流行冲击力的减弱 与外界交流的市场信息流通性差，没有扩散贯穿消费群体，无法形成聚集性激活消费市场； 存在商业的负面报道，造成负面影响，阻碍了商业的发展； 市场经营理念缺乏，无法提供新兴派企业老板相适应的消费场所，造成市场流失； 城阳骄傲 Chengyang pride 城阳商业症结2：商业供应量的增大，导致商业投资回报率的低迷 大量商业地产的出现，在一定时段内受城市人口增长速度的影响，所显现的问题集中表现在以下几点： 商业出租与商业购买之间的投资回报低迷； 市场竞争激烈，导致商业经营中的利润呈下滑状态； 消费者比较狭小，基本上同一消费人群在同一类型商业下不同的场所的转换，导致商家的持续经营能力低下； 商业引入渠道单一，但靠本地经营商家，无法支撑本地大量的空置商铺开业； 同一路段中，同一品牌出现过多，导致人气和人流的流动受阻，没有客流的引导性和延续性。 城阳骄傲 Chengyang pride 城阳区目前处在“着力调整产业结构，加快构建可持续发展的现代产业体系”的重要时期，从城阳区服务业现状和未来的发展来分析，服务业应该是除了科技制造产业和房地产行业外，最能带动城阳区未来经济发展的产业之一，需要大力发展，大型商业体的开发无疑是支撑这一产业发展的重要部分。 目前城阳区的商业现状仍然基本停留在传统模式上，百货加超市（利群、国货、利客来）、超市加超外店铺（大润发）、小型商业综合体（家佳源）等。宝龙广场由于定位等问题,经营不是很好,东方城比较偏远,只能服务周边人群.所以还没有一个真正意义上大型的商业综合体来带动整个城阳区的商业发展。 水悦城的出现改变了一切，崭新的商业形式和运营模式，助力城阳 商业大发展，实现质的跨越。 城阳骄傲 Chengyang pride 水 悦 财 富 城阳的财富，归于水悦城 Chengyang wealth, attributed to water Joy 第三篇章 第一节 定位篇 一个成功的商业项目与其精准的定位是分不开的，正如水悦城，其精准的经营定位、消费定位和产品定位，为其成功铺垫了坚实的基础。 三大定位，奠定水悦城成功之路 水悦财富 Water Wyatt wealth 是具有现代都市消费特征的中高档、时尚、个性商业的集散地 根据不同消费类群的分析判断和发展趋势的取舍，结合城阳商业的不足和市场空缺，我们可初步提炼出不同出发点/主题下的经营模式： 精品化的购物：聚集最时尚的人气 尊贵化的实现：独辟场所的新享受 风味化的品尝：异地风情特色餐饮 人文化的办公：