浅论物业服务合同.pdf

内容提要 物业管理在我国发展时间尚短，对其研究也属崭新领域。现实中，立法和 主体法律意识仍待提高，物业管理中存在的问题和纠纷也层出不穷。物业管理法 律关系涉及业主、业主大会、物业管理公司等多方当事人，关系复杂。而物业管 理法律关系最主要的法律形式就是物业服务合同。本文研究对象即是物业服务合 同。 本文第一部分对物业服务合同进行了概述。该部分首先就物业服务合同涉 及的基本概念进行了界定，为后文之讨论建立基础。再分析了物业服务合同的种 类，以及物业服务合同的特征和性质。通过和各类相似民事合同的比较分析，认 为物业服务合同是一种新类型的民事合同。 第二部分着眼于物业服务合同主体的研究。合同主体是合同成立、生效的 重要条件。该部分又未分业主和业主团体两种主体进行分别讨论。本部分根据《物 业管理条例》的规定，结合其他各国和地区之先进立法规定加以比较研究，同时 依据合同法基本原理对我国关于物业管理合同主体立法及理论界存在的观点进 行了分析，认为业主之内涵应当进行适当扩展，而业主大会才是物业服务合同的 主体，业主委员会并不具有主体资格。 第三部分是关于合同的缔结和生效。其中讨论了物业服务合同缔结的过程， 合同的内容，并重点讨论了合同的变更和解除。 第四部分讨论了物业服务合同的违约责任。首先讨论了物业服务合同的违 约救济方式，即违约金和强制措施。接着对物业服务合同违约方式之代表特例进 行考察，包括业主拖欠物业管理费，物业管理公司违反安保义务两种，以期通过 具体违约形态的法律纠纷解决提供该类问题的一般解决思路。 关键词：物业服务合同 主体合同效力违约责任 ABSTRACT The ofRealEstate is in the veryshortChina，and development Management is thesis ofit anewfield．In and senseneedtobe study practice，legislationobject e al many anddissention．RealEstate improved；thereproblems Management a involvesseveraleontract it’s snbjeets，and legal legalrelationship complicated formatofRealEstate legal relationship．Mostimportant Management isRealEstate Service isthe of relationship ManagementContract，whichobject this papen Thefirst aoverviewofRealEstate Service partpresents Management below several establishbasesforthe discussion Contract．This