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第五部分税基评估理论与方法 第五部分税基评估理论与方法 《国语·齐语》载：“相地而衰征，则民不移；政不旅旧，则民不偷；山泽各致其时，则民不苟；陆阜陵墐，井田畴均，则民不憾；无夺民时，则百姓富；牺牲不略，则牛羊遂”。 《管子·乘马数》云：“郡县上臾之壤守之若干，间壤守之若干，下壤守之若干，故相壤定籍而民不移，振贫补不足，下乐上。” 第五部分税基评估理论与方法 (三)评估原则 1．高效率低成本原则 2．统一估价标准原则 3．分区分类评估原则 4．动态更新评估原则 （四）评估技术思路 (五)评估要素选择 第五部分税基评估理论与方法 二、批量评估方法 （一）批量评估的定义及基本原理 批量评估是指在给定时间，使用标准方法，采用共同的数据，考虑统计检验与分析，对多种类型的房地产进行的评估。 税基批量评估系统为CAMA 第五部分税基评估理论与方法 （二）批量评估模型 （1）Modeling the Sales Comparison Approach 销售比较法模型 MV = SP + AB + AR + AG + AT + AC + OA （2）Modeling the Cost Approach成本法模型 MV = VL+ VB VL= SL x LV VB = (SB X BC) – Depr. MV = (SL x LV) + [(SB X BC) – Depr.] （3）Modeling the Income Approach收入法模型 MV = I/R 第五部分税基评估理论与方法 评估过程 清单 分析现有资源 把财产分类到各个等级组 选择和收集合适的数据 最高最优使用分析 评估 选择合适的方法进行评估 选择合适的模型形式 分析数据/拟合模型 验证模型 市场价值估计 第五部分税基评估理论与方法 验证 确保质量 抽样 评估一致性 水平和垂直公平 标准 对财产清单的所有财产进行评估 批量评估 主要用于财产税目的 需要雇佣很多人 标准化的程序，应用于“典型”财产 采用统计方法度量销售差异 第五部分税基评估理论与方法 （1）加法模型： （2）乘法模型 （3）混合模型 第五部分税基评估理论与方法 多元线性回归模型 第五部分税基评估理论与方法 借 鉴 * 一、税基评估概述 （一）税基、物业税税基、税基评估 税基是税收课税基础的简称，它是指税收课征的经济基础和客观依据，它包括质的规定和量的规定双重涵义。 物业税的税基是指物业税的课税依据。 税基评估是指具有资格的评估机构和评估人员，以征纳税为目的，以那些未能明确具体价值的税基为评估对象，按照国家的相关法律法规和评估准则，依照一定的程序，运用适当的估价标准和方法，独立、客观、公正地开展评定作价的过程。 第五部分税基评估理论与方法 （二）物业税税基评估与房地产评估 （1）物业税税基评估与房地产评估都是“评估活动” （2）在评估主体方面，两者既有区别又有联系。 （3）在评估客体上，两者既有相同也有差异之处。 （4）在评估依据上，两者所遵循的法律、法规、规章等有所不同。 （5）在评估程序方面，两者存在较大的差异。 （6）在评估方法方面，二者既存在相同又存在不同。 （7）在评估基准日方面 有不同之处。 （8）在评估周期方面，二者存在明显的差异。 （9）在评估对象的空间分布方面，有较为明显的差别。 （10）在评估的委托方方面，二者具有较大的差异。