地方政府行为与房地产发展——基于上海市的实证研究.pdfVIP

第 16卷第 1期 中南大学学报(社会科学版) Vo1．16 No_1 2010年 2月 J．CENT．SOUTHUNIV．(SOCIALSCIENCE) Feb．2Ol0 地方政府行为与房地产发展 一 基于上海市的实证研究 万冬 (上海海事大学经济管理学院，上海，200135) 摘要：房地产的发展对地方经济增长和税收的增加具有重大贡献，但过高的房价又会抑制普通公众的房屋消费， 造成公众福利的降低，妨碍政府公共服务职能的实现。因此政府面临发展经济和改善民生的两难选择，地方政府 出于不同的考虑会有不同的选择。本研究以上海的数据为研究样本，运用单位根检验、VAR等计量经济方法对地 方政府的房地产政策选择进行研究，分析地方政府房地产政策行为背后的原因。结果表明：房地产对地方经济影 响越大，政府对其支持力度越大，而当房地产业过度发展造成社会福利损失时，地方政府也会采取一定的调控措施。 关键词：地方政府行为；房地产；VAR；单位根检验 中图分类号：F293．33 文献标识码：A 文章编号：1672—3104(2010)01—0095—06 中国房地产业的发展深受地方政府行为的影响， 矛盾性，2008年刚刚推出扶持房地产业的 《关于再次 这已经成为公众学者和政策制定者的共识。据有关经 调整本市住房公积金贷款额度上限的通知》，但在事隔 验研究可知，地方政府至少可以从以下几个方面影响 不久的2009年两会期间就有官员表示 “目前上海房价 房地产业：第一，地方政府对土地所有权的垄断，发 已经不能再高了，上海人均收入水平的提升赶不上房 展房地产业所需的土地只有从地方政府获得，政府可 价的上涨速度，降一点问题不大，但是不能大降”。这 以通过控制土地来对房地产业施加影响[】】；第二，房 种矛盾的原因是什么?什么影响了政府的房地产决策? 地产以及土地相关的税收也是政府影响房地产的重要 本文拟对此进行探讨。 手段；第三，地方政府还可以通过调整公积金，放宽 一 住房标准等刺激房地产消费的措施来施加影响[2]。 、 地方政府房地产政策行为的 一 般认为在当前的财政税收制度和地方政府政绩 影响因素 考核体制下，地方政府具有很大的发展房地产业的冲 动。地方政府为追求财政最大化，增长速度最大化以 对于地方政府的房地产政策而言，需要分析的是 及满足政绩考核指标必须不断扩张房地产投资[3]，而 房地产政策是如何出台的?出台这些政策的影响因素 地方政府承担的公共服务职能，又使它不能不考虑， 是什么? 房价高企对普通公众造成的难以承受的负担，在很多 由于作为公共组织的地方政府不同于一般的盈利 城市房屋价格是居民平均收入的 10倍以上钔【。政府需 机构，一般认为它兼有两大 目标：一是促进地方经济 要在两者间进行选择。对于上海来说面临着更加现实 社会的发展，二是社会稳定，人民生活水平改善E。 的问题，房地产业对上海的发展十分重要，在 2008 因此对地方政府房地产政策行为的解释就变得更为复 年开始的金融危机中该行业受到重创，客观上要对房 杂。而且同一项政策有可能既有利于房地产业的发展， 地产业进行扶持，但长期过度上涨的房价已经对居民 也对人民生活水平的提高有好处，比如上海市 2008 生活造成了很大的负担，对房地产的扶持可能对普通 年金融危机后颁布的房地产扶持措施