【论文】同容积率下不同物业排布收益差异简析.pdfVIP

产业 ·管理 一隧裁誊 Industry ‘Management 一 文 ／刘海波 2全部做成类别墅产品 1．左列：安排联排别墅，地下一层， 优点：产品亮点最多，居住品质最 地上三层，每套总面积400平方米 (含地 容“积率”是房地产开发中一个非 高，填补当地空白，价值空间最大； 下室)： 常重要的指标，它对于项目的经济性具 不足：难以用足容积率，开发难度 2．中列：安排叠加别墅：下户两层共 有直接的决定性的影响。通常而言，在 最高，市场风险最大。 240平方米；上户两层共220平方米； 价格一定的条件下，容积率越高，建筑 3．类别墅加小高层 3．右列：安排11层的小高层大户型 面积越大，收益就越好；然而，在相同容 优点：填补市场空白、打造品牌项 (空中HOUSE)，每户160～18O平方米。 积率下，不同物业类型的排布方案，其 目、价值空间较大； 项目A排布简析： 收益可能会有天壤之别。 不足：产品风格难以融合、存在价 1大户型：整个项目为160平方米及 格抗性。 以上大户型，保证高居住品质的纯粹性； 两个项 目的背景介绍 经过系统分析和科学测算，甲公 2．入户电梯：联排别墅和叠加别墅 1容积率：均为1．8 司选定思路3，即 “类别墅~IzJ＼高层” 均设有电梯，进一步提升了居住价值； 2．建筑面积：均为100000平方米 方案一一这是一个中高难度的方案。 3．高车位比：联排别墅、叠加别墅和 3．位置：甲公司开发的项目A位于 (二)项 目B的开发思路 小高层的车位比分别为2l1、1I5：1和1：1，很 城区高档居住区；乙公司开发的项目B位 项目B位于城郊中低密度居住区， 好地保证了尊贵业主的停车需求。 于城郊中低密度居住区 高端项目少，普通项目多。 (二)项目B排布示意 4．限高：项目A限高36米；项目B不 乙公司在前期策划时也面临着与甲 限高 公司类似的三种选择。经过内部讨论， 乙公司选定了 “全部做成花园洋房”方 两个项 目的开发思路 案——这是一个开发难度最低的方案。 (一)项 目A的开发思路 选择的主要理由是：产品抗性小，开发 项目A位于城区高档居住区，地价 效率高，收益有保证。 较高，这就决定了其定位必须为高档 两个项 目的排布示意 住宅。 (一J项目A排布示意 在项目策划阶段时，甲公司有三种 候选思路： 1．全部为花园洋房(顶层为复式)， 1全部做成花园洋房 主力户型为80~100平方米； 优点：这类物业在当地最受欢迎， 2外层大围合，里层以中央花园为 市场风险最小； 中心呈放射状排布； 不足：市场竞争激烈，不能体现公 3．一单元四户，南户型所有卧室朝 司价值，售价和形象皆难提升。