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PAGE \* MERGEFORMAT 1 房地产基础知识培训 房产类 房地产的含义 房地产：是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。房产：是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。地产：是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。 房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 ▲房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：a)? ? ? ? 实物形态上看，房产与地产密不可分；b)? ? ? ? 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；c)? ? ? ? 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。差异包括几个方面：a)? ? ? ? 二者属性不同；b)? ? ? ? 二者增值规律不同；c)? ? ? ? 权属性质不同；d)? ? ? ? 二者价格构成不同。 2、房地产的特征▲房地产的自然特征a)? ? ? ? 位置的固定性；b)? ? ? ? 使用的耐久性；c)? ? ? ? 资源的有限性；d)? ? ? ? 物业的差异性。▲房地产的经济特征a)? ? ? ? 生产周期b)? ? ? ? 资金密集性c)? ? ? ? 相互影响性d)? ? ? ? 易受政策限制性e)? ? ? ? 房地产的增值性注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分土地。3、房地产的类型 （1）、按住宅建筑形式分类 ①点式住宅：也称塔式，宽度与长度比较接近，外性像塔式，多用于高层。优点：采光、通风；缺点：浪费大。住宅楼之间独立不相连接的住宅。像一块竖立的板子。 ②板式住宅：从平面看长度明显大于宽度，常为一梯两户南北通透，有走廊式（各住户靠长走廊连在一起）和单元拼接式（若干各单元连在一起）两种。 ③塔楼：由若干户（一般由1梯4户至12户组成）共同围绕一组公共竖向交通形成的楼房，建筑物平面的长度和宽度大致相同。 （2）按建筑分布分类 ①行列式布局：住宅楼之间呈平行排列，多为南北向重复排列，使每户都有最佳的朝向。南方住宅多为此布局，以避免西晒。 ②围合式布局：就是将多栋住宅楼布置形成一个围合的空间，造就一个尽可能大的中庭广场，类似于北京传统的四合院布局。围合式布局又分为全围合（四面围合）和半围合（三面围合）两种形式。 ③点阵式：自由布局，房屋采光、景观、通风好，多用于别墅。 （3）按建筑结构的形式分类 ①平层：一个单位内仅有一个平层，所有标高均相同（厨房、卫生间、阳台除外） ②错层：一个单位内有2个或多个不同标高的地面，高差约为300㎜——600㎜。 ③复式：一个单位有上下两层，各种功能用层分层布置，通过室内独立楼梯相连。优点：功能布局明确，各功能干扰少。缺点：楼梯浪费一定面积。 ④跃层式：与复式基本相同，一般上层层高要低于下层，多位于顶层，带露台。 （4）按建筑形态分类 ①低层住宅：指一层至三层的住宅。 ②多层住宅：指四层至六层的住宅。 ③小高层住宅：指七层至十二层的住宅。 ④高层住宅：指十二层以上的住宅。 ⑤单元式高层住宅：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅 （5）按项目类型分类 ①普通住宅：单价相对较低、分布与各处的建筑形式灵活的楼房。 ②公寓：单价高、品质化配套服务；一般在市区中心位置、内外装修讲究。 别墅：总面积大、总价昂贵，独立的建筑空间与独有的建筑外形。 (6)按建筑结构分 框架结构是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。 框架结构由梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构的承载力和刚度都较低，它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，楼层越高，水平位移越慢，高层框架在纵横两个方向都承受很大的水平力，这时，现浇楼面也作为梁共同工作的，装配整体式楼面的作用则不考虑，框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差。 剪力墙结构，钢筋混凝土的墙体构成的承重体系。剪力墙结构指的是竖向的钢筋凝土墙板，水平方向仍然是钢筋混凝土的大楼板，大载墙上，这