第二章 不动产投资.pptVIP

2.2 不动产投资的价值分析 2.2.3资本化率的估计 1.风险溢酬法（累加法或者安全利率加风险调整值发）。 资本化率可能由以下几部分组成： 2.2 不动产投资的价值分析 2.2.3资本化率的估计 2.市场提炼法 市场提炼法（market-extraction）是直接从市场上取得资本化率的一种方法，在净营运收入（NOI）可以确定的情况下，只需要确定资产的销售价格即市场价值（MV0）就可以以此估计资本化率： 2.2 不动产投资的价值分析 2.2.3资本化率的估计 3.加权资本成本法（抵押贷款与自有资金的组合） 不动产投资的金额一般十分巨大，除了投资者的自有资金（股本）外，经常还包括了相当部分的贷款。不动产的收益率必须同时满足这两部分资金对投资收益的要求，抵押贷款通常是分期偿还的，所以抵押贷款与自有资金的组合利用抵押贷款常数与自有资金资本化率的加权平均数。 2.2 不动产投资的价值分析 2.2.3资本化率的估计 3.加权资本成本法（抵押贷款与自有资金的组合） 抵押贷款常数一般采用年抵押贷款常数，是每年的偿还额（还本付息额）与抵押贷款金额（抵押贷款本金）的比率。 自有资本化率：从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额（税前现金流量）与自有资金额的比率。 综合资本化率 =抵押贷款金额×抵押贷款常数/不动产价格+自有资金额×自有