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房地产知识及地产基金业务交流2013.9 机构业务部 王云鹤中国与土地相关的主要政策法规开发商获取土地的渠道判断项目价值的四个重要指标房地产开发流程城市评价标准稳盛介绍目录 中国与土地有关的主要政策法规房地产特性概论：1、中国的房地产的一个“唯一性”的特点： 既“高度垄断”又高度“市场化”2、中国特色的土地困局：土地GDP、土地财政、土地垄断、土地腐败统计表明：（1）在许多地方，土地收入已经占到地方政府财政收入的60%以上。（2）在整个房地产交易的过程中，政府税、费收入占到了房地产价格的30%~40%，如果再上占房地产价格20%~40%的土地费用，地方政府在房地产上的收入将占到整个房地产价格的50%~80%，而在欧、美国家，地价税费相加只占到住房价格的20%左右。（3）开发商不过是政府的“打工仔”。《中华人民共和国土地管理法》（1986年年6月）要点： 1、中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。土地使用权可以依法转让。 2、国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地，严格限制农用地转为建设用地。 3、建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。 4、征收下列土地的，由国务院批准：（1）基本农田（2）基本农田以外的耕地超过35公顷的（3）其它土地超过70公顷的。 5、建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得。备注： 本法在1988年、1998年、2004年经过了三次修订。2004年修订确定了“国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征收或者征用，并给予补偿” 。 《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1999年1月1日）建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标，不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地。备注：1、城区的土地一般需要拆迁，如果是农村的土地除了完成拆迁外还需要完成征地的手续。2、据统计：我国每年要消失大约近万个自然村和一千多个农村集市。3、小产权房的形成及法律困境。（小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，国土房管局对购房合同不给予备案，其产权证由乡政府或村政颁发，但不具有真正合法有效)。《中华人民共和国城市房地产管理法》（1995年1月1日）土地作用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。超过出让合同约定的动工开发日期一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上。与房地产有关的规定《北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法》国土局在组织实施招标、拍卖或者挂牌出让前，应当会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等有关部门确定规划条件、土地用途、年限、投标有或者竞买人资格等有关土地出让条件。招标：综合评标法，以打分计得，高分者得。投标人不得少于三人。拍卖：单以价格作为标准，价高者得。竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价的，拍买终止。挂牌：一个竞买人报价不低于底价，也可以成交。两个竞买人价高者得（但不能低于底价），价相同先提交者得。在截止日期前有两个或者以上者要求报价的，转为现场竞价，价高者得。2002年5月9日，国土资源部签发11号文件(《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，以下简称“11号令”)，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从2002年7月1日起，所有经营性开发的项目用地都必须通过招标、拍卖或挂牌方式进行公开交易。该文件的颁布，被业界称为新一轮“土地革命”的开始。2004年3月31日，国土资源部与监察部联合下发71号文件，文件严格要求各地协议出让土地中的历史遗留问题必须在2004年8月31日之前处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。8月31日因此被业界称作“大限”。北京市实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》办法土地出让最高年限按下列用途确定：（一）、居住用地70年（二）、工业用地50年（三）、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年（四）、商业、旅游、娱乐用地40年（五）、综合或其他用地50年。开发商获取土地的四个渠道第一个渠道：公开市场获取土地第二个渠道：土地的一级开发与二级联动1、与企业或者村庄合作2、与政府合作，如旧