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ChinaRealEstate 浅议建筑物区分所有权及 公建配套房屋的登记问题 金绍达 二次大战以后，随着战后人 口的增加、建筑 3．共有的房屋应 由共有人共 同申请登记。而 技术的发展，一个产权人单独拥有一幢建筑物所 把共有的房屋以面积分配的方式分摊给所有权 有权的状况逐步减少，而 由多个产权人共同来区 人，由其各 自申请登记，显然与 房《屋登记办法》 分～幢建筑物所有权的现象则越来越多。在这种 的相关规定不一致。此外，在实际发生的商品房 情况下，由若干个人各 自对同一幢建筑物 内的某 面积纠纷中，绝大多数是因公共部位面积的分摊 一 部分 (专有部分)拥有所有权，并对专有部分 以 而产生的。 外的共有部分享有共有和共 同管理的权利，这就 以上这些 问题已经被越来越多的人所认识， 产生了建筑物区分所有权概念 。 因而对专有部分的登记，主要问题是应当逐步改 物《权法》设专章规定了建筑物区分所有权， 变原有的建筑物区分所有权的登记方式，使之符 但并没有专门对建筑物区分所有权做 出定义，而 合法律的规定。在 房《屋登记办法》立法过程中已 且该章条文所规范的内容 已从 “幢”扩大到整个 经注意到了这一问题，只是由于这种方式沿用已 “建筑区划”。因此，在探讨与建筑物区分所有权 久，如果突然予以改变会带来其他一些问题，因 相关的房屋登记问题时，其范围也应该涵盖整个 此，目前的相关规定还只是采取了一些过渡措 建筑区划。 施。 一 、 专有部分的登记问题 在住房和城乡建设部发布的 房《屋登记簿管 自上世纪80年代建立权属登记制度 以来， 理试行办法》的附件 (房屋登记簿记载 内容说明) 对建筑物区分所有权的登记方式是：将专有部分 中，已经明确了“建筑物为多个所有人区分所有 和 (分摊的)共有部分作为同一个权利主体、由拥 的，专有部分建筑面积为套 内建筑面积”，在登记 有专有部分房屋的所有权人一并 申请登记。但这 簿和权属证书上分别加了“专有部分 Ⅱ“套 内建 种登记方式存在的主要 问题是： 筑面积 ”的相关 内容，这为建筑物区分所有权登 1．按 物《权法》第七十条的规定，房屋所有权 记方式的逐步过渡创造 了有利条件。 人只是对专有部分单独享有所有权 ，而 “对专有 在今后条件具备时，权利人只须对专有部分 部分 以外的共有部分”是 “共有和共 同管理的权 申请登记 ，权属证书上只记载专有部分面积，公 利 ”。因此，专有部分和共有部分两者权利主体不 共部位因可以另行登记，所 以，公共部位的面积 同，将其合并登记没有真实地反映房屋的权属状 毋须再进行分摊。 态。 二、业主共有房屋的登记 2．物权是支配特定物的权利，物权的标的物 业主共有的房屋有两类，一类是属于整幢业 应当是能够具体确定的，而“分摊”到某一权利人 主共有，另一类是小区全体业主共有。 妒 的部分则是不特定的，只有面积的数量而无法确 1．对整幢业主共有的部分，在登记时要解决 圈 定其具体的位置 。因此，并不能将其作为物权的 标的物特定及登记的权利应真实地反映房屋权 房 标的。