公共政策学案例分析建议.docVIP

1.建立城市房屋拆迁补偿体系的理论基础 房屋拆迁的目的是强制取得财产以实现公共利益，其终极问题是实现资源配置效率最大化，使各参与主体都达到最佳效果。 一是将效益作为首要目标，用尽可能少的成本，实现权利的最优配置，将权利分配给能够用它产生最大社会效益的主体。要在拆迁人和被拆迁人之间找到效益平衡点，达到共识。 二是分析政府、拆迁人、被拆迁人之间的利益关系，均衡三者之间的关系。建立有效率的拆迁制度，努力使各主体利益趋向均衡。 三是分析城市房屋拆迁中各个主体的需求和行为，促成和实现各方的合作。为了实现合作的潜在利益和有效解决合作中的冲突问题，就需要建立起新制度以规范和约束人们的行为。 四是进行房屋供给分析，实现房屋资源优化配置。随着被拆迁居民对于拆迁制度改革的需求日益强烈，拆迁制度供给部门也将考虑平衡需求主体之间的利益关系。因此，供求分析方法对于拆迁制度改革创新的分析也具有适用性。 2.确定合理的拆迁补偿原则、内容和标准 确定房屋拆迁补偿的基础是认可房屋所有权，即财产权益。在这一前提下研究确定房屋补偿的原则、内容和标准，才是符合现代法制文明要求的。房屋动拆迁是一种复合行为，一是拆除房屋，二获取房屋基地(使用权)，房屋拆迁不过是获取土地的手段。房屋拆迁补偿实际上涉及两部分:一是基地使用权补偿，这是房屋拆迁补偿的根本;二是房屋及其他附着物的补偿。对住房特别困难的被拆迁人，还要遵循行政救助原则，给予多于被拆迁人的损失的利益。 城市房屋拆迁补偿的原则除了民事法律的基本原则，如自愿、公平、等价、有偿外，应当确立以下具体原则: —市场等价原则，即确保被拆迁人至少能够回购原面积房屋。 —保障住房权益的原则，即保障被拆迁人的房屋居住权。 —补偿房屋派生权益的原则，即对被拆迁人利用原有房屋产生的利益予以适当补偿。 —改善住房困难者条件的原则，即对原住房困难的给予适当的增加面积。 房屋拆迁补偿安置标准是房屋拆迁中最核心的问题，不仅关系到拆迁人和被拆迁人的切身利益，也会对当地的经济建设产生直接影响。偏低的补偿安置标准，损害被拆迁人的利益，影响社会稳定，也造成拆迁难;偏高的补偿安置标准，损害拆迁人的利益，影响招商引资，影响社会发展。按照以上原则，在城市房屋拆迁时，应当对被拆迁人补偿的内容和标准包括: —被拆除房屋所占用土地的使用权价值。对土地使用权的补偿，不应以土地基准价为标准，而应当以拆迁地新房屋建成后的楼面地价作为补偿标准。 —被拆除房屋的价值。被拆除房屋的价值以拆迁地等面积新建房屋的建筑安装造价为补偿标准。以上两项标准的确定，在实践中可以以拆迁地等面积新建房屋的预期销售价格计算。既保证了市场等价原则的实现，也保证了被拆迁人原有住房权益不因拆迁而降低或消失。 —被拆除房屋所产生的收益。对于以被拆除房屋出租收取租金的，应当对其租金收入给予符合市场价格的补偿。 —经营性补偿。对以被拆除房屋作为生产资料的，除采用实物补偿要考虑原房屋的经营条件外，对因拆迁造成的停产停业损失应当适当补偿。这里需要强调的是，不论是以社会公共利益为目的的拆迁，还是商业用途的拆迁，补偿的内容和标准都应当是一致的，因为被拆迁人及其财产权益并没有因拆迁的目的不同而有所不同。但在具体的程序和补偿协商的方式上可以有所区别。如为公共利益的拆迁，应当提想起行政性和公共利益性的特点。为商业目的的拆迁更应采用完全的市场方式，以双方的合意为基本方式。 3.建立完善的补偿保障措施 拆迁当事人之间依法达成拆迁补偿协议后，落实拆迁补偿安置各项措施是保护被拆迁人合法权益的关健所在。房屋拆迁，拆迁人应当准备齐全拆迁所需资金，按拆迁协议的约定，及时向被拆迁人支付房屋补偿费、装修补偿费、地面附属物补偿费、搬家补助费、临时过渡费等拆迁补偿费用。 同时，拆迁人还应向被拆迁人提供必要的安置措施，并根据具体安置方式，进行安置价格结算。需要拆迁人购买商品房或者建造成套住宅安置被拆迁人的，拆迁人应准备充足的购(建)房资金，及时购买或者建造.符合国家建筑规范要求的成套住宅，按时交付给被拆迁人。实行货币安置的，拆迁人应按拆迁协议约定支付货币安置款。 需要指出的是，许多地方把对被拆迁人的补偿安置当作仅仅是拆迁人的责任，似乎与政府无关，这是一种错误认识。建设项目不仅给投资人带来利润，也给当地带来长期的税收和就业机会，带来当地经济的发展。政府在招商引资的同时，也要充分考虑拆迁安置工作，给被拆迁人以一定的政策扶持。如一些地方向被拆迁人提供低价商品房或者经济适用房，对原住房面积较小的被拆迁人实行保底安置政策，对经济特困户由政府给予资金资助等等。既不加重拆迁人的经济负担，也解决了被拆迁人的安置问题，缓解了拆迁难的矛盾。 4.完善拆迁立法 2004年修改宪法，加强了对私有财产的保护，明确规定为了公共利益的需要可以对土地和私有财产征收或征用并依据法