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2009年01月03日目 录第一章 市场分析第二章 项目概况及分析第三章 相关楼盘对比第四章 SWOT分析第五章 目标客户群体分析第六章 价格体系第七章 营销策略第八章 合作方式 第一章 市场分析VI SYSTEM OF NOBLE MANSION一、市场回顾 2008年，北京别墅市场与整个楼市表现得“格格不入”，在跌宕起伏的楼市中凸显出一股强大的“免疫力”，部分优质别墅项目甚至出现逆势上涨的现象。 数据显示，2007年新开盘的纯独栋别墅项目为10个，占新开盘供应总数34.5%，而2008年新开盘的纯独栋别墅项目为6个，仅占新开盘总数的21.4%，其余别墅项目的产品形式均为联排、叠拼、双拼等多元化组合的格局。二、经济型别墅占领细分市场 通过对当前的经济型别墅板块的相关调查，用“四面开花”来形容经济型别墅的发展显然不为过。大兴、顺义、南城、怀柔、亚奥京北甚至燕郊等地都有众多经济型别墅的代表作。 从分布上看，南城、亚奥京北、顺义以及京东地区都有经济型别墅的身影，其中南城呈现扎堆现象。购买人群以中等收入的购房人群为主。他们有着强烈的改善居住条件的愿望，不接受传统的公寓住宅，又不能承受独立别墅的高价位，经济型别墅正好迎合了这部分人的购买心理。三、四大热销别墅区典型项目 1、顺义中央别墅区板块综述：顺义中央别墅区是2008年独栋别墅供应量最大的区域，在国家对别墅容积率的严格限制下，这些独栋别墅供应将很好地满足市场需求。此外，联排、叠拼等别墅产品也将在今年出现集中供应。区域供应：今年独栋至少1130套，联排、叠拼等676套。典型项目：龙湾和院待售套数：3套（四期214套，已开盘56套）销售价格：750万元/套起主力户型：340平方米到504平方米项目简介：原创纯独栋别墅，庭院面积均在200平方米以上。11万平方米的自然公园，以绿树、果岭等组合休闲生活的不同惬意空间，4万平方米君子湖，使这里成为中央别墅区第一个有社区湖泊的别墅。 2、城市别墅区板块综述：城市别墅区是所有别墅区中距离城市最近，同时又兼具自然居住的稀缺区域，正是由于这种稀缺性和别墅市场的不断走高，城市别墅区仅有的几个项目推盘速度都相对比较慢，并且由于容积率的严格限制，大多为联排、叠拼、双拼类型。区域供应：今年供应量为504套。典型项目：润泽庄园待售套数：40套销售价格：联排：630万/套起，叠拼：490万元/套起，双拼：1500万元/套起主力户型：约300平方米项目简介：身处“国奥核心区”，借助亚运会和奥运会的城市机遇，这一地段正迅速形成独有的高端房地产板块风格。该项目在园林设计、建筑形态、内部空间创新等方面都为城市别墅的开发树立了标杆。 3、西山别墅区板块综述：西山别墅区向来由于地块的稀缺而供应量极为有限，目前处于销售中的几乎都是原有老项目的后期，区域市场供应以联排、双拼、叠a拼等类型别墅产品为主。区域供应：今年供应量为693套。典型项目：金隅山墅待售套数：40套销售价格：联排：27000元/平方米，叠拼：22000元/平方米主力户型：200平方米至260平方米项目简介：位于西四环和西五环之间，北侧为阜石路，向东为西四环。北望中关村、东眺金融街。地处北京总体规划的西部生态带，环境优美，是少有的城市山景别墅。 4、密云别墅区板块综述：随着几个大型房企在密云地区现有别墅用地相继入市，区域未来市场供应量非常可观，密云地区作为北京新兴别墅板块正在逐步成形。区域供应：约200套。典型项目：君山国际高尔夫别墅待售套数：70套销售价格：480万元至2500万元/套主力户型：400平方米到600平方米项目简介：君山高尔夫别墅位于国家4A风景胜地密云景区，紧靠京承高速，40分钟直抵市中心。云佛山、云蒙山、燕山山脉群山合抱；密云水库、白河、京密饮水渠环绕左右。拥有18洞72杆国际标准球场，5月该项目销售0.77亿元，列该月北京别墅楼盘销售前10。四、09年市场预测 1、供应量将减少 虽着观望情绪的加重，北京09年房地产市场状况将进一步恶劣。就别墅市场而言供应量逐渐萎缩的趋势在2008年末开始显现，其中2008年12月北京别墅只有一个新盘上市。 随着存量土地的日益消耗，已停止土地供应的别墅市场放量将日益趋缓。由于供应量极其有限，别墅产品的稀缺性在2009年进一步加剧，而其中的顶端产品，独栋别墅将受最大冲击。 2、别墅品质将升级 近年，别墅产品品质和价格提升迅猛，从一百万、两百万变身成七百万上下的经济型别墅在北京比比皆是。预计今年别墅产品的品质升级将表现得更为突出。而且开发商一定希望从现有土地中获得更高增值，打造高品质项目；另一方面，受众人群对别墅品质的要求也一再提高。第二章 项目概况及分析VI SYSTEM OF NOBLE MANS