房地产营销的小谋大略 (最新).pptVIP

壹墅广告定位语：人生的第一套别墅 二、展示包装策略： 通过设计制作，以外部、现场以及物料展示为载体，通过恰到好处的色彩配置、设计尺度、平面布置等来达到有计划、有目的地将楼盘本身的信息如案名、咨询电话、卖点、形象气质、以及产品特性等种种传达给市场客户，并使客户接受展示包装信息的过程 要点二：展示形象吻合项目定位 要点三：展示形象高于项目定位 要点四：突出展示中的细节品质 要点一：抓住主题，无限放大 旧式风琴 “凤凰”牌二八自行车 旧式打字机 旧式电话 抓住主题，无限放大 公园1860项目售楼处展示区的老上海风情 展示形象高于项目形象 昆山21新城售楼处五星级酒店大堂标准打造 金碧辉煌的水晶灯 突出展示中的细节品质 突出展示中的细节品质 三、营销推广：建立与客户沟通的平台 步骤一：建立项目的市场知名度 步骤二：让客户知道我们 步骤三：让客户产生兴趣，引起上门 步骤四：让客户认可，并产生口碑传播 推广 是指开发商为扩大产品销量和知名度，将相关信息传递给目标客户，激发和强化其购买动机，并促使实际购买而采取措施。 营销推广的关键： 关键一：需要言之有物； ——能清晰的告诉客户你卖什么 关键二：推广信息与销售重点结合 ——让推广真正为项目销售服务 关键三：结合销售阶段，有重点的投放 ——降低营销成本，将钱花在刀刃上 关键四：在客户看得到的地方，做文章 ——实现推广效果最大化 营销推广途径： 推广途径 线上推广 线下推广 报纸广告 电台广告 户外广告 电视广告 车体广告 网络广告 直邮广告 短信广告 夹单广告 派单 分展场 ……… 引起市场关注 塑造项目形象 确定项目市场占位 直接传递项目信息 渗透项目卖点 维系客户持续关注度 线上推广引起市场关注，线下推广直接打出项目卖点 线上推广： 搜房网电子楼书，最大化项目价值阐述。 相对于上升期的开盘集中轰炸策略，淡市期营销费用有限，但是需全程持续，主要以低成本手段为主 筹备期 销售期 开盘 营销费用 推广目的 主要推广阶段 推广形式 推广费用 上升期 蓄客，促进成交 开盘前蓄客期 全方位推广 费用充足 淡市期 促进上门 开盘前后以及销售持续期 低成本的推广，如短信、直邮 费用有限 开盘集中轰炸，营销费用在开盘前剧增，之后剧降 推广全程持续，在开盘阶段略高 上升期；开盘集中轰炸，营销费用在开盘前剧增，之后剧降； 淡市期；全程持续推广，同时营销费用有限，以低成本手段为主 营销推广的持续性： 四、营销渠道： 主要渠道 实现方式 开发商/中介公司 售楼处 客户自然上门 分展场 重点区域布点，吸引客户上门 中介联动 二三级市场客户联动 客户 老带新 用回馈老业主的方式，鼓励老客户带新客户过来购买 团购 用更多的优惠，促成某一批客户大数量的购买 主动出击，深挖广拓销售渠道  拓宽营销渠道，变“座销”为“行销”，购买客户数据，业务人员从售楼处走到社区、到企业、到厂区寻找客源。  深入社区派单 搜房团购活动 专场推介会 五、活动营销 活动营销：指企业通过介入一系列的社会活动或整合有效的资源策划活动而迅速提高企业及其品牌知名度、美誉度和影响力，促进产品销售的一种营销方式。 时期 作用 效果 开盘前 提升项目的知名度、形象及影响力 社会认同 开盘后 聚集人气、氛围营造、情景营销、促成成交 情景体验、促成成交 重要节点 营销流程中必要的环节（例如样板房开放、开盘） 兼顾 营销活动方案的选择因目的不同差异较大 开盘 建立项目形象、影响力 （政府公共活动、区域论坛、名人代言） 客户资源积累、品牌传播 （产品推介会） 品牌形象、客户积累 （综合性活动、房展会等） 公开发售 （开盘活动） 维护客户信心、形成口碑传播 （封顶仪式） 扩大销售终端，吸引客户上门 （分展场抽奖活动等） 聚集人气，为现场成交提供支持 （美食节、拉斯维加斯等） 形成羊群效应、集中成交 （老带新活动等） 提升项目的知名度、形象及影响力 ? 文化带动新闻晨报，发起社会公益活动，思考“人情冷暖” ? 联合《新闻晨报》举办“石库门童年里弄游戏生活汇”活动。组织孩子玩老上海游戏，现场人气火爆，反响良好。 石库门童年里弄游戏生活汇 与奥迪合作，突破了传承的试驾活动，更免费赢得了奥迪汽车作为礼品的合作机会，吸引高端客户，增进项目影响力。 与奥迪跨界营销，提升项目的知名度、形象 试驾奥迪活动现场 试驾奥迪活动现场 试驾奥迪活动现场 嘉创嘉定老城巡展 秋霞坊拉斯维 加斯狂欢节 曲奇饼干DIY “爱在米兰”相亲活动 绿地秋霞坊：拉斯维加斯狂欢节 聚集人气、氛围营造、情景营销、促成成交 投资理财讲座 房展会 绿地宝宝秀 昆山徒步大赛 产品推介会 情景体验、暖场活动——宝宝秀、投资理财讲座 昆山21新城： 六、促销 分类 手段 蓄客期手段 看楼积分、现