第三章.土地权利登记2 土地资源管理课件.ppt

第三节 土地权利登记的内容和程序 一、土地登记的概念和作用 土地登记是国家依照法定程序将土地的权属关系、用途、面积、使用条件、等级、价值等情况记录于专门的薄册，以确定土地权属，加强政府对土地的有效管理，保护权利人对于土地合法权益的一项重要的行政管理制度。 土地登记或不动产登记是指土地及地上建筑物的所有权与他项权利的登记。 二、土地登记的类型 （1）契约登记制度 契约登记制度起源于法国、英美及中国香港特别行政区。以当事人就不动产权利变动所订立的书面契约为登记对象，契约内容是否真实，登记机关不予审查，也不对其真伪负责。登记无强制作用，当事人是否愿意登记采取自愿。 （2）权利登记制 权利登记制首创于德国。土地权利的取得与变更均以登记才发生效力，若不登记，当事人间所订契约，不仅不能对抗第三人，在法律上也不发生效力。具有公信力，一切土地权利及变动均必须登记。 （3）托伦斯登记制 托伦斯登记制度最初由澳大利亚托伦斯爵士设计，目前，东南亚许多国家采用这一登记制度。其特点：①不强制要求每一块土地必须申请登记，但是任何一宗土地一经申请第一次登记后，其土地权利之转移或变更，非经登记不生效力，即初次登记不强制，但经登记后进入强制状态。②实质审查主义。 三、土地登记的特点 统一性、唯一性、完整性、连续性、强制性、可信性 四、土地登记的对象和类型 土地登记的对象：所有土地使用单位、包括土地所有权、土地使用权和土地他项权利。 土地登记的类型：初始登记和变更登记 五、土地使有权变更登记，具体有如下几种情况： ①因土地征用、划拨引起土地所有权、使用权变更 ； ②土地使用权出让； ③土地使用权转让。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与； ④因单位合并、分立、企业兼并和实行股份制等原因引起土地权属变更的 ； ⑤依法继承土地使用权； ⑥因处分抵押财产而取得土地使用权的 ； ⑦交换和调整土地的。 六、土地登记的内容 确定权源 土地权利主体 土地权属界址 土地用途 土地总面积 权属类别及其面积 地类与其面积 七、我国土地登记的特点 我国目前采用的土地登记制度属于产权登记制度，个别部门采用托伦斯土地登记制度 。 （1）强制性登记； （2）土地登记采取实质审查主义； 我国的土地登记在发证之前经过登记申请、地籍调查、权属审核等程序，审查实际的权属状况与申请的是否一致并且以合法的实际权属状况确定土地权利。 （3）土地登记具有社会一直信赖的法律基础； 土地登记应由统一的登记机构，依据统一的登记规则规定统一的登记内容，填写统一的登记表格，依据统一的审核标准，颁发统一的证书。但现阶段我国尚未统一土地登记机构，存在多部门多级登记的现象。 （4）我国的土地登记依地块编号，采取物的编成主义 ； （5）我国土地登记机构给土地权利人颁发土地权利证书。 第四节 土地划拨和征用 一、土地划拨 土地划拨指从国有土地中划出一定数量的土地给国家、城市集体单位、农村和城镇居民建房使用。 二、土地征用 1.概念 土地征用是指国家兴建厂矿、道路、铁路、港口、水利、国防 工程和其它文化生活福利设施，以及城镇兴办集体企业占用农 村集体所有制的土地。 2. 土地征用的程序 3.土地征用的现状和存在的缺陷 由于我国土地征用制度的不完善,以及具体操作过程中存在着随意性和盲目性,土地征用权的运用十分混乱,所引发的纠纷和矛盾也越来越激烈。总的来说,当前的土地征用主要有以下几个方面的缺陷: (一)征地程序不透明。 首先,市场经济下土地的出让应该采取招标等公平竞争机制。 其次,土地征用没有采用大多数国家所推行的公告听证制度。 (二)土地征用补偿不合理 。 目前众多的争议主要集中于征地的补偿额过低,问题的根源在于所确定的 补偿标准不合理。 我国《土地管理法》第47条规定:“征用土地按被征用土地的用途给予补偿 ,具体包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补助费。”法律 中仅仅提到补偿,至于这个补偿是否是合理的或是适当的,则没有涉及。“依 照本条第2款的规定支付土地补偿费和安置补助费尚不能使需要安置的农民 保持原有生活水平的,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补 助费。但是,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均 产值的30倍。” 三、土地征用补偿标准 （一）政策依据 1、 我国《土地管理法》第47条规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收