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各类型度假地产开发关键研究集锦旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。各类型度假地产开发关键研究集锦北京绿维创景规划设计院　　与传统地产项目不同，度假地产的核心是“旅游与度假”，其功能更多的是强调“度假服务”，而不是传统的“房屋供应”。绿维创景从泛旅游的视角，以区域综合开发为理念，对度假地产进行分类，并对每一类地产都做了较为深入的研究。　　一、温泉度假地产　　温泉地产，顾名思义，包括“温泉”和“地产”两部分。其中温泉是长线投资发展结构，既包括养生、康疗、美容美体等产品主脉，又包括餐饮休闲、运动休闲、商务会议等休闲聚集配套;地产是一种短线投资、快速收益的结构，包括可售后回租的或纯经营性质的酒店及配套、旅游商业地产、产权式公寓、度假公寓(第二居所)，以及公寓、花园洋房、别墅等纯销售型物业。　　现阶段，温泉地产存在的主要问题是温泉与地产分离。一方面仅强调拥有温泉资源优势，但对温泉资源却没有深度开发，未能很好地使其成为住宅的增值要素;另一方面温泉地产开发落后，仅仅打造社区配套的温泉泳池、温泉会所和水疗中心，却未能融入丰富的温泉产业及大量协作性很强的商业产业，未能打造整体的温泉休闲生活方式。温泉地产的商业价值并未得到充分挖掘和运用。　　绿维创景认为，温泉地产的开发关键在于温泉旅游与地产的双核启动及双向互动，一部分用作经营，即以温泉旅游休闲项目开发为主，营造大景观、私密性、精致性、文化性的氛围，提升项目人气，从而带动地价升值;另一部分以住宅的形式进行销售，即以地产项目为辅，充实休闲产业结构，完善投资模式，从而实现快速盈利。　　 　　二、养老度假地产　　度假时代下，以休闲式养老、候鸟式养老、第二居所式养老为主要形式的度假型养老将成为未来一段时期内中国养生养老的主流形态。其发展模式可总结为“2+X+Y”：　　 　　度假型养老地产项目在开发时，需要认清一个本质、发展两个架构、突出三个主题、做好四大配套、开发五大产品、植入六大要素：　　 　　除了上述的规划基本原则外，在养老板块的细节上，还应时刻追踪国际先进科技，提升服务水平。在老年公寓的设计上，考虑对应老龄化的事项，如从空间(消除室内高差)、装置(设置扶手、地面防滑)、设备(紧急通报系统、安全热电源)、管理员或生活援助顾问等方面对应老年人日常生活能力日益降低的特点，确保入住者日常生活的安全性，做到紧急时刻可以立即采取措施。　　 三、滨海滨湖度假地产　　滨海滨湖度假地产依托海岸、湖泊独特的自然景观，发展较早，模式较成熟，是最受欢迎的度假区类型之一。鉴于滨海滨湖在资源、区位及环境方面无可比拟的优势，滨海滨湖旅游地产呈现野蛮式开发，但是由于忽略了相关的生活服务和休闲度假服务配套，以及城市公共服务配套，房地产与旅游分离，旅游地产与城镇化分离，从而导致大量“鬼楼群”出现，影响城镇化进程。　　滨海滨湖度假地产最核心的问题是房子怎么卖：第一个层面是土地开发，一般是开发商用极便宜的价格拿地，再把生地做到熟地，提升房产价格。这种靠土地成本取胜的模式，可以快速获取回报，但相对来说收益率不高，土地未来的升值空间更大;第二个层面是打造环境，通过环境打造，把土地炒热让其价值提升，从而实现房价的提升，这种思路的核心就是通过攒人气来提升地气，最后形成度假地产带来财气。　　 　　在产城一体化发展背景下，滨海滨湖旅游地产应该走多维发展构架，首先要打造吸引核，形成旅游吸引力，提升滨海滨湖旅游项目的人气价值，构建土地价值升值架构;其次是形成休闲聚集，通过休闲业态的整合形成吸引力把游客留下来消费，形成休闲商业地产销售价值;最后创造延伸发展，形成各种泛业态支撑下的住宅型地产、泛旅游地产，来获得土地升值效益与可持续发展，从而形成泛旅游整合下的产城一体化综合开发结构。　　 　　四、度假庄园　　庄园式度假产品是以休闲度假为主要目的，综合住宿、餐饮、娱乐、运动等多种功能和配套设施的度假综合体，目前庄园的类型主要包括酒庄、休闲农庄、商务会所、度假庄园等。　　度假庄园开发的关键，概括起来主要有以下六点。　　 　　五、休闲农场　　休闲农场，主要是指向都市居民提供一种全新的游憩方式和别样的游乐感受的场所。它以创意休闲农业为平台，以乡村旅游度假为龙头，以升级版的传统农产品、个性化的衍生农产品、农趣手工艺品DIY 及农耕文化体验为主要特色;是贯穿一、二、三产业，融合生产、生活和生态功能，紧密连结农业、农产品加工业、服务业的新型农业产业形态和新型消费业态。依托乡村田园环境，建设主题庄园、